福建国税营改增不动产租赁行业问题解答

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。为使相关行业营改增纳税人及时了解具体政策措施，方便办理相关涉税业务，中华会计网校小编汇总了福建国税局营改增的执行口径，定时更新，请大家不要错过。

　　一、不动产租赁

　　1、什么是不动产租赁

　　答：不动产租赁服务，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

　　将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

　　车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

　　2、哪些属于不动产答：不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

　　建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

　　构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

　　3、不动产租赁的税率是多少答：一般纳税人出租不动产适用税率为11%，小规模纳税人出租不动产征收率为5%.

　　二、外出经营

　　1.纳税人出租在外地的不动产，是否需要申请《外出经营活动管理证明》（以下简称外管证）

　　答：营改增试点后，纳税人出租其位于外县（市）（不含设区市的区）的不动产，需向其机构所在地的主管国税部门申请开具《外出经营活动税收管理证明》。

　　2.办理外管证需要提供哪些资料答：应提供以下资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。

　　（2）外出经营活动情况说明。

　　（3）外出经营合同原件及复印件。

　　3. 外管证是否需要在不动产所在地进行报验登记答：纳税人跨县（市）提供不动产租赁服务，应提供其机构所在地的主管国税部门开具的外管证到不动产所在地主管国税部门进行报验登记。

　　4.办理报验登记需要提供哪些资料答：办理报验登记需要提供的资料：（1）税务登记证副本或载有统一社会信用代码的工商营业执照。

　　（2）《外出经营活动税收管理证明》。

　　（3）外出经营合同原件及复印件。

　　三、申请简易征收

　　1、一般纳税人出租不动产哪些情况下可以申请简易征收答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可申请采用简易办法按5%的征收率计算缴纳增值税。

　　2、2016年4月30日前取得不动产的，取得的方式有哪些答：取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建、内部划拨、承租以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

　　4.一般纳税人的承租方将不动产对外出租，原租赁合同签订日期在营改增试点前，转租业务能否适用简易计税方法答：一般纳税人承租方的租赁合同签订日期在营改增试点前的，转租业务可选择简易计税方法。

　　3.一般纳税人提供不动产租赁服务，申请简易征收是否需要备案备案需要提供哪些资料答：需要。应提供资料：（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。

　　（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

　　（3）不动产出租合同原件。

　　（4）不动产权属证明材料（如《不动产权证书》、购房合同、捐赠声明、接受投资入股协议书、法院抵债判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书等）原件。

　　（5）纳税人转租不动产的，需提供原承租合同原件。

　　（6）其他能够证明实际取得时间在4月30日之前的有关资料。

　　4.纳税人在异地提供不动产租赁服务的，应在哪里办理简易计税方法备案答：在机构所在地主管国税机关办理备案。

　　四、预缴税款

　　1.纳税人出租的不动产与机构所在地不在同一县（市），是否需要在不动产所在地进行预缴答：一般纳税人与小规模纳税人提供不动产租赁，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市）的，应在不动产所在地主管国税部门预缴税款；其他个人（自然人）提供不动产租赁，应在不动产所在地地税部门直接申报纳税，不需要进行预缴。

　　2、纳税人跨区（设区市的区）出租不动产需要预缴吗答：纳税人跨区出租不动产不需要预缴，直接向其机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　3.纳税人在不动产所在地国税机关预缴税款时，适用的预征率分别是多少答：一般纳税人出租不动产，选择简易计税方法的，应按照5%预征率在不动产所在地主管国税部门预缴税款；选择一般计税方法的，应按照3%预征率在不动产所在地主管国税部门预缴税款。

　　小规模纳税人出租不动产，除个体工商户出租住房外，应按照5%预征率在不动产所在地主管国税部门预缴税款；个体工商户出租住房的，应按照5%征收率减按1.5%预缴税款。

　　4.纳税人跨县（市）出租不动产，如何计算应预缴税款答：（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 5.纳税人在不动产所在地预缴税款需要提供哪些资料答：单位和个体工商户出租不动产，填写《增值税预缴税款表》向不动产所在地主管国税机关预缴税款。

　　6.纳税人未按照规定在不动产所在地主管税务机关进行税款预缴是否有影响答：纳税人应当向不动产所在地主管税务机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，依照征管法有关规定处理。

　　五、发票开具

　　1.其他个人提供不动产租赁是在国税还是地税部门申请代开发票答：其他个人出租不动产在营改增后向不动产所在地地税机关申请代开增值税发票。

　　2.营改增后其他个人提供不动产租赁能否申请代开专用发票答：其他个人出租不动产，承租方不属于其他个人的可在缴纳增值税后，向地税机关申请代开增值税专用发票。

　　3.出租方能否为其他个人承租方开具专用发票答：纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税发票。

　　4.纳税人自行开具发票或申请代开发票，发票开具是否有特殊要求规定答：出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

　　5.纳税人到税务机关申请代开发票，需要提供哪些资料答：代开普通发票纳税人应提供资料：（一）表格《代开发票申请表》，1份（二）资料1.申请代开发票人的合法身份证件及复印件。

　　2.税务登记证副本，自然人提供身份证明原件及复印件，依法不需要办理税务登记的单位提供组织机构代码证。

　　3.外省（自治区、直辖市）纳税人来本辖区临时从事经营活动申请代开发票的《外出经营活动税收管理证明》。

　　4.被税务机关依法收缴或停止售发票的申请人，需提供主管税务机关发出的《收缴、停止发售发票决定书》。

　　5.正在申请办理税务登记的和应办理未办理税务登记的单位和个人提供税务登记受理证明，包括主管税务机关发出的《税务登记受理通知书》或其他已受理证明。

　　6.从事不动产租赁业务的书面证明，如业务合同、协议或税务机关认可的其他资料原件及复印件。

　　代开专用发票纳税人应提供资料：

　　（一）表格

　　《代开增值税专用发票缴纳税款申报单》，2份

　　（二）资料

　　1.税务登记证副本

　　2.从事不动产租赁业务的书面证明，如业务合同、协议或税务机关认可的其他资料原件及复印件。

　　3.推行自助代开发票业务的，按照推行单位的管理规定办理6.在营改增试点前已收取的房租，尚未开具发票的，营改增试点后应如何处理答：营改增试点纳税人在试点前已收取款项尚未开具发票的，凭主管地税机关出具的《已申报缴纳营业税未开具发票证明》，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票。

　　7.纳税人提供不动产经营租赁服务，开具发票时如何选择商品和服务编码

　　答：纳税人可在不动产经营租赁（04050202）项下选择对应的商品和服务编码。

　　六、纳税申报

　　1.纳税人提供不动产租赁，已在不动产所在地预缴的税款是否可以在机构地纳税申报时进行抵减答：单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

　　纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

　　2.纳税人在异地提供不动产租赁服务，如何确认预缴申报时限答：纳税人跨县（市）提供不动产租赁服务，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

　　3.纳税人在机构地进行增值税纳税申报时，如何确认不动产租赁服务的销售额答：纳税人以取得的全部价款和价外费用作为销售额进行纳税申报，但不包括以下项目：

　　（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

　　（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

　　4. 纳税人提供不动产租赁服务，纳税期限如何规定答：纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税。遇最后一日为法定节假日的，顺延1日；在每月1日至15日内有连续3日以上法定休假日的，按休假日天数顺延。

　　2016年5月1日新纳入营改增试点范围的增值税纳税人，2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日。

　　七、税收优惠

　　1.纳税人提供不动产租赁服务，是否可以享受小微企业税收优惠答：

　　（1）小规模纳税人仅提供营改增业务的，月销售额不超过3万（按季纳税9万）自2016年5月1日起至2017年12月31日内免征增值税；

　　（2）小规模纳税人同时提供原增值税业务和营改增业务的，应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额，增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元（按季纳税9万元），销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。

　　（3）其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。