福建国税房地产企业营改增试点有关问题解答

　　按：近日省住建厅在营改增试点督导调研工作中收集到部分房地产企业营改增试点相关问题，根据省营改增试点领导小组的要求，我们组织专人对这些问题逐一研究，并节选部分具有代表性的问题及答复，通过各种渠道向外宣传辅导。

　　1、除以“招拍挂”支出土地出让金以外，还要进行回迁房、配套等多种补偿形式，这部分是否可抵，用何票据抵扣答：根据文件规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门实际支付的土地价款后的余额为销售额。扣除向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。其他应税范围内支出项目的进项税额抵扣，应按规定取得合法有效的增值税扣税凭证。

　　2、“营改增”后如何解决开发企业销项税与进项税不匹配问题答：根据规定，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，当期纳税申报时未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减，在一定程度上解决了进销项不匹配的问题，建议纳税人加强内部核算管理，动态监测每期应纳税额。

　　3、金融机构融资的资金利息，是否能进项抵扣答：购买贷款服务的利息支出所含增值税均不允许进项抵扣。

　　4、土地增值税中的税款，是否包含于本次的增值税之中答：土地增值税与增值税是独立的两个税种。

　　5、违约后不予返还的预约金，是否界定为价外费用收入答：分两种情况，若应税行为依然成立，违约金属于价外费用；若应税行为中止，违约金不属于价外费用。

　　6、房地产企业取得境外公司发票（如：规划、设计费、劳务费）是否能够抵扣答：房地产企业向境外单位购买服务，境外单位在境内未设有经营机构的，购买方作为增值税扣缴义务人，按适用税率计算并扣缴增值税，取得的完税凭证可以作为进项抵扣凭证。

　　7、一个项目分期开发，多次领取施工许可证的，如何界定简易征收或一般征收答：房地产项目以取得的《建筑工程施工许可证》作为界定标准，一个许可证为一个项目。

　　8、新项目、新公司尚存在前期开发无销售额，是否直接认定为一般纳税人答：年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。

　　9、房地产开发企业出租自行开发的房地产项目，是否可使用简易征收率答：一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，取得的不动产包括直接购买、接收捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等形式。

　　10、原已开具地税的不动产发票若发生退房、更名等需要开具红字发票的情况，红字发票如何开具，发生退税行为的去哪个部门受理答：根据福建省国家税务局、福建省地税局公告2016年第9号，试点纳税人2016年4月30日前销售服务、无形资产或者不动产已开具发票，2016年5月1日后发生销售中止、折让、开票有误等，且不符合发票作废条件的，开具红字增值税普通发票，开具时应在备注栏内注明红字发票对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因，不得抵减当期增值税应税收入。

　　根据36号文附件二规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

　　11、因政策颁布到实施时间较短，众多纳税人如果不能及时在此期间完成开票操作，在地税管征期间应开票未开的项目，后续移到国税开票，如何避免地税不再重复追缴同一笔税金答：根据福建省国家税务局、福建省地税局公告2016年第9号，纳税人在地税机关已申报缴纳营业税（含减免税）未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，凭主管地税机关出具的《已申报缴纳营业税未开具发票证明》，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票，但不得开具增值税专用发票。上述时间限制不适用于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的预收款。

　　12、营改增实施后，房地产企业代垫的施工水电费，可否作为代收代付处理答：有两种处理方法：房地产企业可以直接转售水、电给施工企业，开具增值税发票；也可以由水、电部门直接向施工企业开具发票，并由房地产企业代收转付相关款项。