全面推开营改增试点政策指引（六）

一、关于房地产开发企业预收款开票问题

《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。

营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

山东省《全面推开营改增试点政策指引》（一）中“关于房地产开发企业预收款开票问题”的指引同时废止。

二、关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题

23号公告中明确规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”。上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求，纳税人发生上述情形在开具普通发票时暂选择“零税率”开票，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。

秉持“对于征税主体发生的一项应税行为，不重复征税”的原则，对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。

三、关于房地产开发企业2016年4月30日前已在地税机关申报缴纳营业税，正式销售时增值税发票开具问题

房地产企业正式销售时，为方便纳税人办理房产过户，避免出现“一套房产、两张发票”的情形，在正式开具不动产发票时建议采取以下方式：

（一）不动产已全额缴纳营业税，本次开票不涉及税款补退

此种情况参照本指引中上条“关于已缴纳营业税未开具营业税发票问题”进行处理；

（二）不动产已部分缴纳营业税，本次开票需要再征收增值税

此种情况暂可通过新系统中差额征税开票功能进行开票。首先，录入含税销售额（或含税评估额），然后录入扣除额。此处“扣除额”=该套房产已缴纳营业税金额/5%，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。

在填报增值税纳税申报表时，已征收营业税对应的收入暂不通过申报表体现，仅填报增值税应税收入。

四、关于房地产开发企业预收款范围问题

房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

五、房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题

36号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。

目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。