北京国税＂营改增＂六方面热点问题解答

一、征税范围

1、如何理解不动产租赁中“取得”的概念?

《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第二条规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用本办法。

取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

2、典当行的赎金收入是否应缴纳增值税?如需缴纳，按什么税目缴纳?是否可以适用差额征税政策?

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)的规定，典当提供的服务属于贷款服务，应就其取得的利息收入缴纳增值税。

二 、税率和征收率

1、营改增物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，再开一张物业服务费发票，以区别不同税率?

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。　因此，可以按照不同税率分别开具。不同税率可以在同一张发票上开具。

2、物业公司代开发商管理的房屋租赁，产权不属于物业公司，开具发票的税率是多少?

若由物业给承租方开具增值税发票，应按照不动产租赁适用税率开具增值发票。一般纳税人适用税率为11%;小规模纳税人适用征收率为5%。

三、应纳税额计算

1、营改增后，纳税人提供代理服务，是否还有差额征税的规定?

有。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件2的规定，经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。

2、纳税人于2016年5月1日以后取得的不动产，适用进项税额分期抵扣时的“第二年”怎么理解?是否指自然年度?

不是自然年度。根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)的规定，进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

3、全面营改增后，旅行社提供旅游服务，其中机票款是否可以在计算销售额时扣除?

可以。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件2的规定，试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。　选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

4、不动产租赁企业预收账款后怎样确定销售额?

应以取得的全部价款和价外费用为销售额在收到预售款的当月计算缴纳增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件1第三十七条的规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

第四十五条的规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

5、建筑工程老项目有没有过渡措施?

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件2的规定， 1.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;(2)未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。  2.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

6、企业既有租赁收入，又有销售货物收入和其他服务收入，应如何计算增值税应纳税额?

如企业为一般纳税人，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第三十九条的规定，

纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。如企业为小规模纳税人，发生应税行为适用简易计税方法计税。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额。小规模纳税人适用增值税征收率为3%。

7、全面营改增后，增值税扣税凭证有哪些?

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件1的规定，增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。

8、根据财税〔2016〕36号文件规定“一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法”此处的“4月30日之前自建”应如何界定?

4月30日之前自建是指：(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目;(2)未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

9、餐饮企业购进食材，取得的既有增值税专用发票，又有农产品收购发票，营改增后，是否可按照13%税率以农产品收购发票或者销售发票进行抵扣?还是必须纳入农产品进项税额核定扣除范围?

根据《北京市国家税务局 北京市财政局关于试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的公告》(北京市国家税务局 北京市财政局公告2015年第17号)的规定，我市以农产品收购发票或者销售发票抵扣进项税额的增值税一般纳税人，纳入农产品增值税进项税额核定扣除试点范围，其购进农产品的增值税进项税额均按照38号通知所附《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》(以下简称《办法》)的规定抵扣。

四、税收优惠

残疾人提供服务的营业税优惠，营改增后是否可以继续适用?

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件3的规定，残疾人员本人为社会提供的服务免征增值税。

五、征收管理

1、分支机构是否需要办理营改增手续?

不适用跨地区汇总纳税人的企业，分支机构应按规定办理营改增手续。

2、兼有国地税业务的企业已经是一般纳税人，也有国税的发票，是否还要办理营改增手续?

目前，不需要办理营改增的手续。

3、纳税人提供业务管理服务，与客户签订的合同是按季收费，6月末收取二季度管理费时应如何开票?全额开具国税发票还是按比例划分后分别开具地税和国税票?

应全额开具国税发票。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件1第四十五条的规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

4、5月1日全面实施营改增之后，作为纯地税纳税人，原有的开票设备是否还能够使用?如不能使用应如何办理?

原有开票设备不能再继续使用，您需要重新到国税机关核定增值税发票，参加技术服务单位免费税控操作培训，购买新的开票设备。同时，根据《关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税税额有关政策的通知》(财税〔2012〕15号)文件规定：增值税纳税人2011年12月1日(含)以后初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减(抵减额为价税合计额)，不足抵减的可结转下期继续抵减。

5、房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准?

以开工日期为准。根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

6、连锁经营餐饮企业在北京不同区有分支机构，营改增后，是否可申请由总机构汇总缴纳?

可以，纳税人可通过主管税务机关提交汇总缴纳申请。

7、营改增三证合一的存量户在签三方协议时，银行一般以三证合一的信用代码为准，但存量户未在国税变更税务登记号，此时协议无法发送成功。企业该如何处理?

纳税人先到国税机关办理三证合一手续，办完后再签订三方协议。

六、发票管理

1、网上办理发票审批中要求录入法人身份证号码而法人是外国人的,怎样录入身份证号?

录入法人的护照号码。

2、物业费及水电费可以开具增值税专用发票吗?

租赁给其他个人的情况下不能开具增值税专用发票。用于与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。

3、物业公司代自来水公司、供电局收取的水电费开具什么发票?公司代收后上交后自来水公司、供电局开具什么发票?

物业公司代收的水电费，应按销售货物，适用税率开具增值税发票。自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。

4、已办理增值税票种登记的一般纳税人手中结存的地税营业税发票，是否本月可以继续开具?

在2016年5月1日之前，仍可以使用地税发票。

5、营改增后，个人出租房屋还可以去地税代开发票吗?

可以。根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)的规定，其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

6、跨区县提供建筑服务的小规模纳税人，能否在劳务地代开增值税专用发票?

可以。根据《国家税务总局关于发布<纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第17号)的规定，小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

7、营该增之后，旅游业开具发票有什么特殊规定?

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)附件2的规定，试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。   选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

8、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后有什么处理办法?

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

9、全面营改增后，其他个人发生应税项目是否可以申请代开增值税专用发票?

根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)的规定，其他个人销售其取得的不动产和出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。上述情况之外的，其他个人不能申请代开增值税专用发票。