“营改增”对建筑等企业的有利与不利影响分析及其对策

近日，网上有一篇文章《营改增，建筑企业一场输不起的战争》，令许多建筑企业的法人与项目经理如坐针毡、睡不着觉，即建筑业“营改增”一触即发，是2016建筑业第一大事，关乎企业生死，若应对不当，企业将万劫不复，直接面临倒闭的风险，或者虚开增值税发票，企业领导将面临蹲监狱的可能。也就是说应对不当，要么倒闭、要么蹲监狱！在这里，我想我们必须详读一下“营改增”的实质和其有利与不力因素以及对策。

针对大家讨论的热点，我想应该还是我们表达得还是不够清楚，没有将营业税和增值税的区别完整的传达给各位老板，在老板们的意识中，只是认为换了一个税种叫法，换了一个税务局而已。这也许是受前期一些培训的影响，“老项老办法，新项目新办法”的影响，没有仔细去研究政策所造成的。我们业内将营改增称为事件，足可见其余理要性，我可以这样说，对建筑、房地产企业将产生深远的影响，这二个行业的企业如果能意识到营改增的重要性，而主动去改变原有的思维方式，必将为企业带来正面的有利影响，否则将会重蹈覆辙，仍然会付出高税负，慢慢失去市场竞争力。因而各位老板一定要多理解和尊重财务人员的强烈的责任心和专业素养、敬业精神，从而提高对营改增的重视程度。

第一部分 营改增对房地产开发企业影响

有利影响：

1、减少营业税的重复征税，对大部分企业来说税负有所下降；营改增一旦完成，全行业会形成抵扣链；所有企业新增或改善办公条件的买楼需求，会对商业地、工业地产销售有一定的刺激，有望促进写字楼去库存；同时由于二手交易的优惠政策将极大的刺激个人改善性的需求；

2、规范公司账务，使企业所得税、土地增值税核定征收成为不可能，从而实现查账征收，降低综合税负；

3、助推房开企业实现规模化、工业化；专业化租赁经营和“购租并举”的供应新模式。

4、企业重组将会频繁交易，有利于房开企业整合优势资源。

不利影响：

1、成本可能会增加

2、发票管理风险加大

3、会计核算复杂

4、政策繁杂,了解不透

5、招标难度加大

6、对销售模式的影响

不利影响之一：营改增”后房开企业成本可能会增加

一、由于土地价款可以直接扣减销售额，地方政府可能会分享这一改革红利，从而推高地价；也有的公司其土地是很多年前购入的，取得成本较低，抵扣意义不大；土地是营改增前取得无法获取专用发票，无法抵扣；

二、房开企业如不能很好地处理抵扣事宜，很好的转嫁成本，开发商的成本将会上升，盈利空间有可能会被挤压；

三、已开工的项目，建筑商能不能提供增值税专用发票，提供何种税率的发票，且建筑商会将增加的税负转嫁到房开企业；

四、贷款利息支出不能抵扣，而这部分费用占总成本的比重并不小，不同程度影响企业利润。

不利影响之二：发票管理风险加大

一、接受虚开发票的风险加大；

二、未按规定开发票的风险；

三、取得的进项税专用发票未能及时认定带来的损失；

四、增值税专用发票及税控专用设备领用、保管、使用不善带来的影响；

发票带来的风险

行政刑事责任

虚开发票带来的刑事责任

涉及到增值税发票的七种刑罚（此文不过多阐述）

关于增值税的犯罪的打击力度大，打击对象为单位或个人犯罪。第二百零五条【虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪】第二百零八条【非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票罪；虚开增值税专用发票罪、出售伪造的增值税专用发票罪、非法出售增值税专用发票罪】第二百一十条之一【持有伪造的发票罪】。

虚开增值税发票行为的罪与罚

行为人有以下四种行为之一的，即构成虚开发票的行为：

1．为他人开具与实际经营业务情况不符的发票；

2．为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

3．让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

4．介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。

以上发票包括增值税专用发票，用于出口退税、抵扣税款的其他发票等；且无论是经税务机关监制的真发票，还是伪造的假发票，只要符合上述条件，均构成虚开行为。

虚开发票构成犯罪的标准及刑罚

下列虚开普通发票情形之一即构成犯罪：

虚开普通发票一百份以上或者虚开金额累计在四十万元以上的；

虽未达到上述数额标准，但在五年内因虚开发票行为受过行政处罚二次以上，又虚开发票的；

其他情节严重的情形。

虚开普通发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节特别严重的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

虚开增值税专用发票

构成犯罪的标准及刑罚

发票检查的硬性要求

查税必查票

查账必查票

查案必查票

查票必查税

不利影响之三：会计核算复杂

一、一般应设置四个二级科目，分别为：“应交增值税”、“未交增值税”、“增值税留抵税额”和“简易征收增值税”。在“应交增值税”二级科目下，还应在借方设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等栏目，在贷方设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等栏目。

二、需要对异地预缴税款分县市、项目设置备查账；对不动产进项税额分期抵扣设置备查账；纳税申报也异常的复杂。

三、分开核算

兼营需要分开核算；不同税率、征收率、不征免征增值税、零税率的要分开核算；不同的纳税主体要分开核算；总分机构也需要分开核算。

四、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。土地价款与销售额的匹配，将成为继土地增值税对房地产开发企业核算要求复杂后的又一重大难点。

五、固定资产改变用途、销售旧的固定资产也对会计核算和税务处理提出了具体要求

会计核算不健全的后果

财税[2016]36号文件第八条纳税人应当按照国家统一的会计制度进行增值税会计核算。第三十三条有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：

（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。

（二）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。

核算不健全给单位带来的直接后果就是不允许领取、开具增值税专用发票，按适应税率征收税款，取得的进项发票不允许抵扣。

不利影响之四：政策繁杂

增值税需要关注的政策非常多，而且都是建筑行业、房开企业财务人员、主要领导以前没有接触过、不熟悉的内容，要在短期内掌握这些政策的确压力很大，需要财务人员的事业心、责任心，还要不断学习、培训。例如混合销售、兼营、计税依据，纳税义务发生的时间、纳税地点等税收政策；进项税额抵扣税收政策；发票开具政策（防伪税控系统开具发票+按期抄报税）取得发票规定（取得发票认证及用途区分）。

国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

1、当期允许扣除的土地价款。

2、收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

3、进项税额无法划分，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分；

4、发票在哪领、如何开具；

5、如何向不动产所在地国税机关预征，预缴税款的计算。

6、如何向机构所在地国税机关申报纳税。

国家税务总局公告2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》

1、以经营租赁方式出租其取得的不动产一般纳税人和小规模纳税人不同的取得时间怎么选择不同的计税办法

2、发票在哪开，如何开具

3、预缴税款的怎么计算

4、如何向机构所在地申报纳税

不利影响之五：对招投标的影响

一是招标带来较大的变化，招标概预算编制也将发生重大变化，相应的设计概算和施工图预算编制将执行新标准，对外发布的公开招标书的内容也将进行相应的调整。

二是这种变化使企业招标工作变得更为复杂化：招标书的编制中有关原材料、燃料等直接成本中是不包含增值税进项税额的，实际施工中，有多少成本费用能够取得增值税进项税额，在编制标书中是很难预测准确的。

不利影响之六：对销售模式的影响

一、销售定价：不同的客户对发票有不同的需求，带来价格的不一致

二、混合销售：送物业、免费使用停车场地，送装修设计、送学位等各类促销因筹划不合理，或将被视同销售而额外征收增值税

三、兼营：精装修-软装、送家电、送用品等如未分开核算将会从高适应税率（17%）

四、充500抵1万，回乡车票抵购房款多少等折扣方式，未在同一张发票上体现等可能会被多征收增值税

不利影响之七：对企业现金流的影响

新开工项目一定是适用一般计税办法，而其开发的时间比较长，一般至少2－3年，进项留抵税数额将会累积得很大，如不能在短时间内收到预收款消化此部分的资金占用，对企业现金流会造成不利的影响；

营改增后公司对外签订的合同、协议中付款时间的约定会比较明确、具体，反过来对公司的资金占用也会随之加大，否则违约风险将加大。

第二部分 营改增后的思路改变

营改增后，我们还能用传统的思维方式进行企业经营决策、纳税筹划、财务管理、商务谈判、预算控制、销售定价、设计营销方案、会计核算等，哪我们应该怎么办呢？

1、公司仍然可以不取得发票，可以不规范会计核算；

2、建筑行业、房地产行业、生活服务类行业以前都不规范，不也一样过来了，大家都等等吧；

3、建筑行业、房地产行业税率一下子上升到11%，增加了那么多，企业受不了；

4、营改增后公司到底该怎么办？？？

忘记过去，重新开始

对于建筑行业、房地产开发行业、消费服务类营改增的企业，首先要忘记过去所有的涉税事项，包括核定征收企业税得税、土地增值税、个人所得税；税务机关默许不取得发票等等涉税事项和处理方式，因为这些都不再复返。

重新学习和适应增值税的规定和做法，学会取得发票、抵扣、申报纳税、规范会计核算等等。

营改增是十分重要的一个事件，必将给我们的企业带来阵痛，不管痛与不痛，我们必须得适应，必须改，只能改，不得不改。

营改增后税负会增加OR减少

结论：

1、核算健全营改增后税负降低：9.6%-（3.89%+2.5%+1.5%）=1.71%。

2、核算不健全营改增后税负降低：15.2-12.83=2.37%。

3、营业改增后核算健全和不健全差异：

12.83%-7.89%=4.94%。

咱们规范账务的成本在4.94%以内就能带来规范核算的好处。

亲，该如何选择呢？选择为简易征收的一般纳税人要不要会计核算健全、需不需要取得发票？

房地产企业老项目的可以选择按简易计税办法，如果销售额达到500万以上的，属于一般纳税人，500万以下的属于小规模纳税人，请问选择按简易计税办法的一般纳税人要规范会计核算，要取得发票？

回答是

肯定的！

WHY？

选择为简易征收的一般纳税人要不要会计核算健全、需不需要取得发票？

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》

第三十二条、36号文件第四条会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。

按36号文第三十三条有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。

36号文第十五条增值税税率：（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

合法有效凭证

36号文附2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第11条…应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：

（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。

（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。

（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。

（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

（5）国家税务总局规定的其他凭证。

第三部分 应对措施

加强企业管理，这在建筑行业是老生常谈的话题。市场形势好，政策相对宽松的时候，辉煌的业绩往往遮盖了管理上的矛盾和问题，在经济增长放缓、市场竞争激烈程度加剧，特别是税收政策、经济政策趋紧的时候，许多企业的深层次矛盾都将暴露出来。因此，在“营改增”这一关键时刻提出加强企业管理，尤为重要。

有些企业对于分公司的管理一直是“一脚踢”承包管理，满足于“交点”（利润）的经营模式，使分公司的管理成为企业管理的一个盲点。现在让这些不重视基础管理的分公司拿出税收要求的可抵扣资料，谈何容易！

有些企业很多项目经理是挂靠的，这些挂靠的项目经理往往本身就是企业经营的风险所在。现在要按照规矩建章立制，其反应无非是两个：一是抵制，二是走人。而企业却走不了，将如何应对？

有些企业合同管理不严，经营行为随意，发生经济纠纷拿不到合法票据也无所谓，得过且过。现在情况不同了，如果再发生这样的事情，无合法票据来抵扣，企业就必须为此纳税买单。企业是不是应该考虑要完善公司一系列管理制度？公司章、合同章、财务专用章、企业证照、法人委托书等，还能不能随便使用？为了应对税制改革，很多企业必须做许多针对性的准备工作。如：内部经营结构和核算单位的调整，核算项目和记账科目设置的细化，设备购置计划的变更，以至于内部控制制度的修订等。

所以说，为了适应此次税制的重大改革，让企业管理跟得上形势，我们必须要搞清楚，“营改增”为什么会让施工企业纳税发生如此大的变化！