营改增对房地产行业税收的影响

　　增值税是20世纪最重要的一项税制发明与创新，属于产权交易税集合，也是传统意义上的一种间接税。该税种于1954年在法国“试航”，后来逐渐被世界上其他国家广泛模仿，至今有170多个国家和地区开征。从效率和实践角度看，目前尚找不到其他税种优于增值税。房地产营业改收增值税是今年我国税务领域的一个热门话题，自2012年一月在上海正式启动营改增试点之后，2013年8月1号全国营改增在6+1行业已全面铺开。接着下一步可能是房地产行业的营改增，但到底什么是房地产增值税，对房地产业实施营业税改增值税有什么样的进步意义，影响房地产增值的因素有哪些，营业税改增值后对上游企业产业链如何，都成为房地产业普遍关心的一个问题，对房地产营业税改征增值税后的税收影响多少，应是纳税人最关心的问题

　　一、房地产行业概述

　　房地产行业是一种生产周期比较长，一般完整的一个楼盘要两到三年左右还能完成，同时它也是资金和劳动力密集型的产业。

　　房地产行业的主要特点：

　　第一，基础性。房地产业是国民经济的基础产业。这可从以下三方面来看;它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件——房和地。它为劳动力提供生存和发展最必须的条件-住宅和各项配套服务设施。它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持-税、利上缴与实物地租(配套完成的市政项目)。

　　第二，先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多，它的发展会带动一大批相关产业的发展，它可带动二百多个行业的发展。如房地产行业对钢铁、水泥、物流等行业的拉动是最明显的。

　　第三，超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件，因此，必然要为满足各行各业的发展对房地产的需求而超前发展。如钢铁、水泥。

　　第四，协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调。房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求-有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此，房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模，要适当超前，但不能脱离经济发展的总体水平而过于超前。

　　第五，敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表-经济上升，房地产业兴旺;经济下降，房地产业衰落。根据国税总局网站相关资料统计，2011年房地产业对地方财政的贡献至少在28.84%以上，这与2003年，中央将房地产作为国民支柱产业有关。企业家要十分注意分析和把握经济发展的动态和趋势，在一个城市投资房地产，重要的不在于该城市的地价、房价，而在于该城市经济发展的前景。

　　第六，风险性。房地产业是一项风险产业，对于发展商而言，风险既有外部因素，也有内部因素：外部因素主要是政治、经济形势的变化，政策的调整，城市规划的变化等等;内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等等。缓解和规避风险的主要途径是多元化经营。过去发展商只要造起房子甚至只要划到红线就能赚钱，现在不行了，竞争很激烈，发展商也得搞多种经营，要以丰补欠，不能在一棵树上吊死。

　　基础性、先导性，说明了房地产业在国民经济中的重要地位以及行业发展的必然趋势;

　　超前性、协调性，提醒我们要切实地把握房地产业发展的速度和力度，既要有超前意识又要有讲求协调。

　　二、房地产行业的税种及成本构成

　　(一)房地产行业涉及的税收主要有：

　　营业税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税、印花税、所得税、个人所得税等税种。

　　(二)房地产的成本构成主要有：

　　1.取得土地使用权所支付的金额;

　　2.土地征用及拆迁补偿费;

　　3.前期工程费;

　　4.建筑安装工程费;

　　5.基础设施费;

　　6.公共配套设施费;

　　7.开发间接费用;

　　三、房地产行业营改增税负分析

　　因房地产行业是最终的产成品完成环节，所以房地产行业营改增的前提是为房地产行业提供劳务、施工等行业必须首先也是营改增的行业，否则房地产行业就无法获得抵扣进项税额。我组为了分析房地产行业营改增的税收影响，收集了15个已完成土地增值税清算的项目对营改增前后的税负进行了分析，从表(一)发现营改增后税负从改前(营业税)的5.5%到改后的(增值税)6.28%，但绝对纳税额减少了377万元，而为房地产服务的行业除了服务性行业税负增加比较小外，其它的施工行业税负都增加了3.08%，税收额从改前的97，415，429.27元增加到改后的132，760，781.63元，增加了35.345.352.36元。因营改增后，计税基数原来是价内税变成了价外税，所以它又影响了到土地增值税与所得税，所以房地产的营改增比其它行业的营改增更加复杂，可用“牵一发而动全身”的说法都不为过，从表二可以清楚看出15个项目总体税金(营业税、增值税、土地增值税、所得税)才增加了25，688，052.18元，平均增加了171万元。

　　从房地产行业的行业特点可清楚到房地产行业的营改增实质上也是规范了房地产行业的上游企业，现最直接为房地产行业服务的大多数企业的税收征收方式是核定的，据实例测算依据为：

　　1.国家税务总局二○○八年三月六日发布《企业所得税核定征收办法(试行)》的第三条 规定纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：

　　(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;

　　(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的;

　　(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的;

　　(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;

　　(六)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的

　　第四条 规定 税务机关应根据纳税人具体情况，对核定征收企业所得税的纳税人，核定应税所得率或者核定应纳所得税额。具有下列情形之一的，核定其应税所得率：

　　(一)能正确核算(查实)收入总额，但不能正确核算(查实)成本费用总额的;

　　(二)能正确核算(查实)成本费用总额，但不能正确核算(查实)收入总额的;

　　(三)通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总额或成本费用总额的。

　　第六条 采用应税所得率方式核定征收企业所得税的，应纳所得税额计算公式如下：

　　应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率

　　应纳税所得额=应税收入额×应税所得率

　　或：应纳税所得额=成本(费用)支出额/(1-应税所得率)×应税所得率

　　第七条 实行应税所得率方式核定征收企业所得税的纳税人，经营多业的，无论其经营项目是否单独核算，均由税务机关根据其主营项目确定适用的应税所得率。

　　主营项目应为纳税人所有经营项目中，收入总额或者成本(费用)支出额或者耗用原材料、燃料、动力数量所占比重最大的项目。

　　第八条 应税所得率按下表规定的幅度标准确定：

　　行 业　 应税所得率(%)

　　农、林、牧、渔业　 3-10

　　制造业　 5-15

　　批发和零售贸易业　 4-15

　　交通运输业　 7-15

　　建筑业　 8-20

　　饮食业　 8-25

　　娱乐业　 15-30

　　其他行业　 10-30

　　2.《海南省地方税务局、国家税务局关于调整建筑业核定征收企业所得税应税所得率的公告》

　　根据《国家税务总局关于印发<企业所得税核定征收办法>(试行)的通知》(国税发[2008]30号)的相关规定，结合征管实际，现将我省建筑业企业所得税应税所得率调整为10%。

　　《海南省国家税务局 海南省地方税务局关于调整核定征收企业所得税应税所得率标准的公告》(2011年第5号)有关建筑业应税所得率的规定和《海南省国家税务局 海南省地方税务局关于调整建筑业核定征收企业所得税应税所得率的通知》(琼地税发[2009]170号)同时废止。

　　纳税人在进行纳税申报时，首先应分别依据调整前后的应税所得率计算出调整前后的应纳所得税额，再以应纳所得税额的合计数依据调整后的应税所得率(10%)倒推出收入总额，最后将倒推出的收入总额填入纳税申报表(B类)的收入总额栏进行纳税申报。

　　本公告自2012年7月1日起开始施行。

　　3.《海南省国家税务局、海南省地方税务局公告2011年第5号》

　　为进一步规范我省企业所得税核定征收工作，根据《国家税务总局关于印发<企业所得税核定征收办法>(试行)的通知》(国税发[2008]30号)，现对我省核定征收企业所得税应税所得率标准公告如下：

　　行 业 应税所得率(%)

　　农、林、牧、渔业 6

　　制造业 10

　　批发和零售贸易业 9

　　交通运输业 10

　　建筑业 8

　　饮食业 15

　　娱乐业 25

　　其他行业 18

　　根据《国家税务总局关于公布全文失效废止 部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》(税务总局公告〔2011〕2号)的规定，《国家税务总局关于调整核定征收企业所得税应税所得率的通知》(国税发〔2007〕104号)和《海南省国家税务局 海南省地方税务局转发国家税务总局关于调整核定征收企业所得税应税所得率的通知》(琼国税发〔2007〕215号)同时废止。