昆政办[2022]19号 昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见

昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见

昆政办[2022]19号      2022-4-16

各县(市)、区人民政府，市政府各委办局，各国家级、省级开发(度假)区管委会，各直属机构：

　　坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照省委、省政府工作要求，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，履行城市主体责任，全面落实房地产市场长效机制，切实稳地价、稳房价、稳预期，完善住房市场体系和保障体系，促进昆明市房地产市场健康发展和良性循环，经市人民政府同意，现提出如下意见：

　　一、 加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地

　　(一)综合城市区域发展、商业商务用房库存等因素，合理确定年度商业商务用地供应规模，科学调节供地节奏。商业商务用房去化周期超过36个月的县(市)区、开发(度假)区，在不影响批而未供和闲置土地处置的前提下，可暂缓供应商业商务用地。在市场有需求的情况下，属地政府(管委会)可根据片区商业商务用房配套现状，研究确定商业商务用地的供应。

　　(二)根据国家、省、市土地储备管理有关规定，对已收储但暂不供应的商业商务用地，市城市园林绿化、土地储备机构指导，属地政府(管委会)因地制宜、统筹安排，由储备土地的管理单位负责建设苗圃等临时绿地，挂牌规范管理养护，改善城市生态环境和市容景观。

　　(三)优化商住配建比例模式，将“按项目配比商业商务”调整为“按片区配比商业商务”。在土地出让前，属地政府(管委会)根据片区控制性详细规划和商业商务用房配置、去化等情况，在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，可按程序申请调整新供应土地的商住比或商业商务用房的开发量，依法开展控制性详细规划修改。对已出让尚未建设的商业商务用地，房地产开发企业可向属地政府(管委会)提出申请，在满足公共服务设施和市政配套设施承载力的前提下，经属地政府(管委会)研究同意，可适当降低商业商务用房开发量。

　　(四)二环路以外的城市区域，对于未供应且相对集中的商业商务用地，在符合国土空间规划、产业布局、生态环境保护要求的前提下，经属地政府(管委会)研究后，可按程序向市人民政府申请将土地规划用途调整为新型产业用地(M0)，用于发展互联网开发、电子装配等无污染、零排放、低噪音的技术密集型产业。

　　(五)针对已供应尚未开工建设或在建的商业商务用地，按照补齐民生基础设施短板、完善公共服务体系、促进职住平衡的原则，房地产开发企业可向属地政府(管委会)申请用于建设托幼、养老、教育、文化、体育、停车等公共服务设施。属地政府(管委会)依据项目所在片区人口规模及公共服务、市政配套设施情况，研究调整方案，报市自然资源规划部门按程序审议。

　　(六)二环路以外的城市区域，在满足片区教育配套等公共服务设施的前提下，经属地政府(管委会)统筹研究后，鼓励国有企业、民营企业等多种主体将商务办公用房新建、改建为保障性租赁住房，或者通过市场化购买方式将存量商务办公用房改造为保障性租赁住房。建成的保障性租赁住房由企业自持，并纳入全市城镇保障性住房体系，严格按照保障性租赁住房有关政策进行管理，享受财税、金融等政策支持。

　　(七)鼓励属地政府(管委会)整体或部分购买、租赁闲置的商务办公用房，按照“共享办公”模式，引入共享办公运营企业开展政企合作，打造“双创中心”、搭建招商引资承载平台，为中小企业提供创业创新场所，培育发展楼宇经济。

　　(八)鼓励属地政府(管委会)引导体育、文艺等培训机构，利用大型商场、商业裙楼集中开展非学科类培训;引导医疗服务机构，利用商务办公用房开展健身、健康体检、口腔、眼科、医疗美容等多元化康养业态。

　　二、 纾解疫情期间房地产开发企业困难

　　(九)土地出让价款在2021年6月1日—2022年12月31日缴纳的，企业可申请延期60日缴纳。属于分期缴款的，各期缴款时间均可在原合同约定时间延期60日。延期缴款期间(60日内)不计违约金，不计利息。最后一日缴款日期是国家法定节假日的，以法定节假日结束的次日为最后一日。

　　(十)房地产开发企业可依据土地出让合同及技术审查必备要件向属地自然资源规划部门申报《建设工程规划许可证》(副本)，房地产开发企业需取得《不动产权证》(土地登记)并补充完善相关申报要件、全额缴清城市基础设施配套费，换发《建设工程规划许可证》(正本)后，方可申请办理《商品房预售许可证》。

　　(十一)从有效防范化解房地产市场风险角度出发，鼓励信誉好、实力强的房地产开发企业通过土地转让方式取得未开工建设项目的土地使用权。房地产开发企业承诺在取得土地转让审批文件之日起6个月内实质性开工建设的，属地自然资源规划部门在办理土地转让手续时，对项目投资强度进行容缺审批。房地产开发企业取得土地转让审批文件之日起1个月内，应持土地转让审批文件向属地自然资源规划、住房城乡建设部门申报开工手续，属地自然资源规划、住房城乡建设部门在3个月内完成项目开工手续办理。房地产开发企业按照承诺时限(6个月内)开工建设，投资强度达到25%，持属地政府(管委会)出具的证明材料，方可向属地自然资源规划部门申请办理《不动产权证》。未按期开工建设的，土地转让审批文件自行失效。对已被认定为闲置土地的房地产开发项目，按规定完成闲置土地处置且不属于应收回情形的，可按前述规定办理。市、县两级自然资源规划部门定期向同级政府(管委会)报告土地转让审批及相应《不动产权证》办理情况。

　　(十二)规划方案已经市城乡规划委员会审议通过，属地政府(管委会)已完成拆迁总建筑面积50%以上，且承诺2022年12月31日前全部完成拆迁的城市更新改造项目，可按市城乡规划委员会已审议通过的规划方案相关指标执行。确需进行控制性详细规划修改的城市更新改造项目，在总开发量及住宅开发量不增加的前提下，可对规划方案进行优化调整，适当降低商业开发量。涉及省、市属国有企业化债的历史遗留项目，另行研究。

　　三、 鼓励多种方式回迁安置

　　(十三)为满足群众多元化安置需求，属地政府(管委会)可适时调整城市更新改造项目货币化安置政策，加大货币化安置力度，在公平、自愿的基础上，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

　　(十四)在拆迁群众、社区自愿的基础上，属地政府(管委会)积极引导，统筹城市更新改造项目回迁安置需求与商业商务用房去化实际，拓宽安置渠道和方式，按照等价值置换的原则，利用已建成的商业商务用房进行等价值安置，可适当给予面积奖补。具体面积奖补标准由属地政府(管委会)研究制定。

　　四、 优化营商服务

　　(十五)以出让方式取得国有土地使用权的，房地产开发企业在签订土地出让合同时，属地自然资源规划部门同步核发《建设用地规划许可证》，房地产开发企业不需提交申请。

　　(十六)属地政府(管委会)应将规划方案第三方技术审查经费纳入同级财政预算予以保障。市、县两级职能部门深入推进作风革命，加强机关效能建设，主动服务项目建设。

　　(十七)房地产开发企业可以用见索即付银行保函替代需缴纳的代建学校、道路等公共设施的保证金或零星用地整合履约保证金。

　　(十八)在土地出让时，应当在出让条件中明确配套建设的中小学、幼儿园等教育设施，或者履行教育代建应承担的资金;未明确的，属地政府(管委会)在土地出让后不得另行收取教育配套费。

　　五、 优化住房金融服务

　　(十九)加大住房公积金对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度，适度调高住房公积金贷款额度，降低购买二套住房首付款比例。

　　(二十)实施好差别化住房信贷政策，持续优化住房金融服务，更好满足购房者合理信贷需求。

　　六、 有效防范化解房地产市场风险

　　(二十一)严格按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法[2022]12号)有关要求，建立健全商品房预售资金保全、执行的“府院联动”机制。

　　(二十二)市、县两级住房城乡建设部门要根据房地产开发项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素，合理确定商品房预售资金监管额度，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

　　(二十三)市、县两级住房城乡建设部门联合人民银行分支机构、银保监部门定期对商品房预售资金监管情况开展检查，对违反商品房预售资金监管政策规定的房地产开发企业和银行机构依法依规进行查处。

　　七、 持续整治规范房地产市场秩序

　　(二十四)加强对房地产开发企业、商品房销售代理机构、房地产经纪机构、住房租赁企业的监管。重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域扰乱房地产市场秩序的突出问题，加大联合整治执法力度，持续整治和规范房地产市场秩序，营造主体诚信、行为规范、监管有力的市场环境。

　　八、 做好房地产市场舆情引导

　　(二十五)各级有关部门要做好房地产市场政策宣传解读，正确引导舆论和市场预期，引导各新闻媒体、网络平台及自媒体按照相关法律法规和管理规定规范发布信息，依法查处散布谣言、恶意宣传炒作等严重扰乱房地产市场秩序的行为，共同营造良好的舆论氛围。

　　本意见自印发之日起施行，有效期一年。市自然资源规划局、市住房城乡建设局、市住房公积金中心等部门依据职能职责在本意见印发之日起30日内出台实施细则或实施办法。

　　本意见由市住房城乡建设局、市自然资源规划局负责解释。

昆明市人民政府办公室

2022年4月16日

关于《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》的政策解读

　　《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》(以下简称《意见》)已于2022年3月18日，经第十五届市人民政府第2次常务会议审议通过，于2022年4月11日，经第十二届市委常委会第33次会议审议通过，将于2022年4月16日起施行。根据《昆明市行政机关政策文件解读工作实施办法》(昆政办[2018]110号)和《昆明市人民政府办公室关于进一步做好政策文件解读工作的通知》有关要求，为使公众更好地知晓、理解《意见》的主要内容，现解读如下：

　　一、 出台的背景

　　2022年《政府工作报告》中明确提出要“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。为坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照省委、省政府工作要求，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实好房地产市场长效机制，促进房地产业健康发展和良性循环，市住房城乡建设局会同有关部门研究起草了《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》。

　　二、 适用范围

　　《意见》适用于昆明市批准规划范围内参与房地产开发经营活动的各县(市)、区人民政府(管委会)，企业法人，其他社会组织和自然人。

　　三、 主要内容

　　《意见》共有八条25款，分别从加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地，纾解疫情期间房地产开发企业困难，鼓励多种方式回迁安置，优化营商服务，优化住房金融服务，有效防范化解房地产市场风险，持续整治规范房地产市场秩序，做好房地产市场舆情引导等8个方面制定相关政策。主要内容为：

　　一是加快商业商务用房去化，合理使用商业商务用地。通过商业商务用房去化情况确定商业商务用地供应节奏;优化商住配比，将“按项目配比商业商务”调整为“按片区配比商业商务”。引导二环路以外的城市区域将未供应且相对集中的商业商务用地变更用于发展互联网开发、电子装配等新型产业;在满足片区教育配套等公共服务设施的前提下，鼓励将商务办公用房改造为保障性租赁住房。允许将已供应尚未开工建设或在建的商业商务用地用于公共服务设施。鼓励将闲置的商业办公用房用于打造“双创中心”、发展楼宇经济及非学科类培训等多种业态。

　　二是纾解疫情期间房地产开发企业困难。允许2021年6月1日至2022年12月31日期间缴纳土地出让价款的房地产项目延期(60日)缴纳土地款;允许房地产开发企业缓缴城市基础设施配套费;对规划方案经市规委会审议通过、属地政府(管委会)已完成拆迁总建筑面积50%以上且承诺2022年12月31日前完成拆迁的城市更新改造项目，可按市规委会审议通过的规划方案相关指标执行。

　　三是鼓励多种方式回迁安置。通过加大货币化安置力度，在居民、社区自愿的基础上利用已建成的商业商务用房进行等价值安置并适当给予面积奖补等灵活的安置方式，切实满足多元化安置需求，在加大回迁安置效率的同时，促进商业商务用房去化。

　　四是优化营商服务。进一步简化规划审批程序，房地产开发企业可免申请取得《建设用地规划许可证》;缓解房地产开发企业资金压力，允许用见索即付银行保函替代代建学校、道路等公共设施的保证金或零星用地整合履约保证金，在土地出让条件中未明确教育配套情况的，不得另行收取教育配套费。

　　五是优化住房金融服务。通过适度调高住房公积金贷款额度、降低购买二套住房首付款比例，加大对首套房、改善性住房等合理购房需求的支持力度。

　　六是有效防范化解房地产市场风险。建立健全商品房预售资金保全、执行的“府院联动”机制，进一步健全完善预售资金监管制度，严肃查处未按商品房预售资金监管政策规定的房地产开发企业和银行机构。

　　七是持续整治规范房地产市场秩序。加强对房地产开发企业、商品房销售代理机构、房地产经纪机构、住房租赁企业的监管。

　　八是做好房地产市场舆情引导。做好房地产市场政策宣传解读，正确引导舆论和市场预期，依法查处散布谣言、恶意宣传炒作等严重扰乱房地产市场秩序的行为。

　　文件执行期限为一年。市自然资源规划局、市住房城乡建设局、市住房公积金中心等部门依据职能职责在文件印发之日起30日内出台实施细则或实施办法。由市住房城乡建设局、市自然资源规划局负责解释。