土地增值税节税筹划方法有哪些？

    问：土地增值税节税筹划方法有哪些？

　　答：结合具体实务案例分析，小编提供给大家六种土地增值税节税筹划方法，希望能够帮助到大家。

　　（一）利用临界点进行纳税筹划

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：

　　（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。

　　（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

　　根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率：

　　（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

　　（2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

　　（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

　　（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

　　如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定，计算增值额的扣除项目包括：

　　（1）取得土地使用权所支付的金额。

　　（2）开发土地的成本、费用。

　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。

　　（4）与转让房地产有关的税金。

　　（5）财政部规定的其他扣除项目。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）第7条的规定，这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20％。

　　根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

　　下面举个例子来帮大家理解一下。

　　例如：某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得销售收入2500万元，根据税法规定允许扣除的项目金额为2070万元。该项目的增值额为：2500-2070=430（万元）；该项目增值额占扣除项目的比例为：430÷2070=20.77％。根据税法规定，应当按照30％的税率缴纳土地增值税：430×30％=129（万元）。请提出纳税筹划方案。

　　分析：如果该企业能够将销售收入降低为2480万元，则该项目的增值额为：2480-2070=410（万元）；该项目增值额占扣除项目的比例为：410÷2070=19.81％。增值率没有超过20％，可以免征土地增值税。该企业降低销售收入20万元，少缴土地增值税129万元，增加税前利润109万元。

　　（二）利息支付过程中的纳税筹划

　　房地产开发企业往往需要利用大量贷款，其中涉及利息的支出，关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”这里的（一）项为取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。这里的（二）项为开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况：一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除；另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10％以内扣除。这两种扣除方式就为企业进行纳税筹划提供了空间，企业可以根据两种计算方法所能扣除的费用的不同而决定具体采用哪种扣除方法。

　　例如：某房地产企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。请确定该企业是否提供金融机构证明？

　　解析：如果不提供金融机构证明，则该企业所能扣除费用的最高额为：（1000+1200）×10％=220（万元）；如果提供金融机构证明，该企业所能扣除费用的最高额为：200+（1000+1200）×5％=310（万元）。可见，在这种情况下，提供金融机构证明是有利的选择。