巧用投资性房地产公允价值计量模式合理节税八百万元案例分析

　　纳税筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的，而在税法允许的范围内，通过对企业设立、筹资、投资、交易、股利分配、股权转让等各项交易活动进行事先安排的过程。

　　纳税筹划运用得当,可以在不违背税法规定条件下,为企业节约现金流,取得可观的经济效益!

　　下面笔者结合一个房地产企业涉及投资性房地产会计计量模式（成本模式和公允价值计量模式）的不同选择，充分利用现行有效的会计与税法的相关规定，达到实现合法节税的目的。

　　案例：四川吉祥房地产公司（以下简称吉祥公司）2013年3月31日将自已开发的一幢房地产出租给乙企业使用；租期为2013年4月至2014年6月。出租日该房地产的账面余额为45000万元；公允价为47000万元；2013年12月31日公允价值为48000万元；预计租期满后，企业以55000万元价格出售。月租金收入750万元，年末支付2013年租金和2014年6月支付租金。

　　吉祥公司根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》(财会[2006]3 号) 第九条：“企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。”和第十条：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： （一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”相关规定，可以对该投资性房地产后续计量采用成本模式或公允计量模式。

　　纳税筹划前：吉祥公司的财务总监张某拟采用成本模式计量。（假设税法和会计均自2013年5月开始提折旧，折旧期限为20年，月折旧187.5万元，不考虑租金营业税等相关税费）。