提价“低首付”既违规又增税负

时下为能多卖房子，部分开发商采用“低首付”来吸引顾客，有的首付款比例甚至低至一成。这种促销方法，对于一次拿不出足额首付款的购房者来说看似利好，实则属于违规操作，存在风险。而且，一些开发商先调价再打折，会造成买卖双方税负增加。

　　案例：某房地产企业开发一个项目，开盘日即不公开承诺只要首付10%，便能办理七成按揭。以总价48万元的单套商品房为例，该企业将总价提升为60万元，客户只需交6万元即可成交，办理按揭所需约20%的首付款12万元，可开具发票但不需客户支付，该企业将这12万元以商业折扣进行处理。

　　企业所得税

　　国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》规定，企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应按扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款，而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣，销售商品涉及现金折扣的，应按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。企业因售出商品的质量不合格等原因，而在售价上给的减让属于销售折让；企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应在发生当期冲减当期销售商品收入。

　　根据以上规定，该企业给予客户的20%折扣既不属于商业折扣，又不属于销售折让，可推理为提前承诺给客户的一种现金折扣。由于现金折扣不能直接冲减销售收入，而是计入财务费用，所以企业所得税确认收入60万元，财务费用12万元。看似对应纳税所得额没有影响，却不能保证这种财务费用能获得主管税务机关认可而在税前扣除。另外，即便企业可将折扣额和房价款开具在同一张发票上，企业所得税收入也仍然要按照60万元计算。

　　营业税

　　《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，若将价款与折扣额在同一张发票上注明，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。

　　就该企业情况而言，如果不将折扣和房价款开具在同一张发票上，显然要按照60万元全额缴纳营业税。由于企业开具发票的目的，在于套取银行按揭贷款回笼资金，尽管可以按折扣后净额缴纳营业税，但往往不能做到将折扣和房价款开具在同一张发票上。因此，虚增收入12万元存在多缴纳营业税金及附加12×5.6%（税率）＝0.67（万元）的可能。

　　土地增值税

　　国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

　　对于该企业来说，若折扣额开具发票，则以发票金额48万元确认收入，否则以60万元确认收入，计入财务费用的折扣就不能进行抵减了。但实际上，以实际售价48万元计算确认收入的可能性较小。若以60万元确认收入，按照最低土地增值税税率计算，要多缴纳土地增值税12×（1－5.6%）×30%＝3.4（万元）。

　　点评

　　该企业48万元的商品房，尽管采取提高售价的办法为客户办理了按揭套贷，自己及时获得了资金，但同时也损失了税收利益。不考虑企业所得税，仅营业税金及附加和土地增值税就要多缴纳0.67＋3.4＝4.07（万元）。企业48万元的商品房按60万元出售，实际收益只有60－12－4.07＝43.93（万元）。同时，对购房者来说，虽然没有多支付房款，但办理房屋产权手续也要按照60万元来计缴契税、维修基金、印花税、交易费等，实际多出了部分开支。