房地产企业出售地下车库(车位)土地增值税问题(汇编)

　　目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？本文汇总了各地关于地下车位（车库）销售有关土地增值税问题，以期为涉税工作者提供帮助。

　　一、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函[2008]188号）

　　土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

　　纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

　　二、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）

　　对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。

　　三、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)

　　房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？

　　答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。

　　利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

　　四、关于土地增值税清算有关问题的通知（豫地税函[2010]202号）

　　房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在征收土地增值税时，为了简化计算，销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。

　　五、关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知（黑地税函[2010]33号）

　　房地产开发企业出租停车位，所有权未发生转移的，不应征收土地增值税；所有权发生转移的，应视同销售不动产，按照有关规定征收土地增值税。

　　关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）

　　对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：

　　（一）建成后根据销售合同和具有法律效力的有关证明文件的约定产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。房地产开发企业应提供移交的相关证明文件或材料；

　　（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；建成后由房地产开发企业或其关联企业自用的，其成本、费用不得扣除；

　　（四）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用；

　　（五）对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时，应按实际发生的费用进行分摊；对后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按整体项目重新进行调整分摊。

　　六、南京地税土地增值税征管和政策问题解答（2010-5-28）

　　房地产开发企业把作为公共配套的地下室，卖给业主当车位，但没有产权，有的开的是销售不动产，有的开的是租赁业发票，是不是不计入销售收入？

　　房地产开发项目公共配套的地下室建筑面积已分摊到所在项目的业主所购房屋的建筑面积中，在转让时，无论房地产开发企业如何处理，都应当作为转让收入一并计算土地增值税。房地产开发项目的公共配套的地下室成本如单独核算，其建筑面积没有分摊进所在项目的业主所购房屋中，在转让时业主无法取得产权的，是否应当缴纳土地增值税，应视具体情况处理。

　　七、关于宁波市土地增值税若干政策问题的补充通知（甬地税二[2010]106号 ）

　　车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：

　　（一）对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算按照本文第七条清算类型第三类计算；（二）对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其核算跟随主体建筑走，但不并入房屋面积。

　　第七条 清算时房地产类型的分类计算问题

　　对房地产清算项目暂按以下四种房地产类型分别计算增值额和增值率：

　　第一类：普通住宅。

　　第二类：除低层住宅、普通住宅外的其它住宅。

　　第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等。

　　第四类：单体别墅。

　　八、关于明确土地增值税清算若干问题的通知（津地税地[2011]24号）

　　实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：

　　（一）有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本准予扣除。

　　（二）转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。

　　九、黄山市地税局：土地增值税清算业务有关问题释义（2012-5）

　　房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？

　　根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售的开发产品计算销售收入。利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。

　　十、关于明确土地增值税清算有关问题的通知(辽地税函[2012]92号)

　　转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。

　　无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。

　　十一、关于若干税收政策问题的公告( 安徽省地方税务局公告2012年第2号)

　　纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库（车位），凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的，该地下车库（车位）相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。

　　十二、关于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规[2012]1号）

　　车库（位）在计算土地增值税时如何确认收入和成本、费用？

　　答：就我们目前了解的情况，车库（位）存在三种情形：

　　一是，利用地下人防设施作为车库（位）的，产权是不明确的，因不涉及转让，不属于土地增值税的征收范围，不确认相关收入，也不能扣除相关的成本、费用。地下人防设施的面积以人防部门实地标注的面积为准，相关的成本、费用可参照人防定额站确定的标准。同时，因无法建造地下人防而缴纳的易地建设费在计算土地增值税时也不能予以扣除。

　　二是，作为公共配套设施使用的车库（位），按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的，其收入已含在房价中，准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理，而是以自身名义出租给业主使用的，无论租赁期为多少年，不确认相关收入，不扣除相关成本、费用。

　　三是，两证齐全、可有偿转让的车库（位），包括地上单独建造的车库和部分地下车库（位）。清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

　　十三、常州市地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见（二）（常地税一便函[2013]2号）

　　房产企业通过与业主签订转让无产权车库(车位)永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式的转让协议，一次性收取固定年限使用费，其实质并未发生房屋所有权的转移。除原已开具销售不动产发票作收入处理情形外，该收入不属于土地增值税征收范围，不计入清算后继续销售收入，也不计入销售面积扣除成本费用。

　　十四、关于土地增值税若干政策问题的公告（新疆地方税务局公告2014年1号）

　　房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室，与购房者签订销售合同，应按规定征收土地增值税。

　　房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。

　　十五、关于《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告[2014]7号）

　　房地产开发企业建造的可售地下车库（位），按照非住宅类型房地产清算。

　　房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的（以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成本、费用可以扣除；房地产开发企业转让上述不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入，应按照地上房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除。

　　十六、济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知(2014-4-1执行)

　　房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室，与购房者签订销售合同，应按规定征收土地增值税。

　　房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。

　　有产权的车库、停车位、地下室是指办理有房产证或土地使用证的车库、停车位、地下室。

　　十七、关于土地增值税若干政策问题的公告（浙江省地税局公告[2014]16号）

　　对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。

　　（一）对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。

　　（二）对清算后取得的让渡收入，根据该清算单位土地增值税清算时确定的税负率计算征收土地增值税，即：计算缴纳的应缴土地增值税 = 无产权房产让渡收入*该清算单位的清算税负率。