二手房交易房屋原值如何确定

日前，国家税务总局下发了《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号，以下简称108号文件）。规定自今年8月1日起，个人转让住房须按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。应该说，该政策的执行，对进行宏观经济调控，保证中国房地产业的健康可持续发展，限制民间资本的盲目投资等，具有积极意义。

记者从新疆国税局12366了解到，《通知》执行以来，有不少纳税人打来电话，询问108号文件对二手房征收个税作了哪些明确规定。坐席员小刘根据108号文件精神，给纳税人作了总结。

一是明确了二手房交易过户前必须完税。《通知》规定，主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口。个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税等税收一并办理；税务机关暂无条件设置征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收。

二是进一步明确界定了二手房交易“所得”。对于“所得”的认定，一直是个税征收的难点之一。108号文件第一条就明确规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。对于纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价，且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，108号文件明确规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由地税部门根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％～3％的幅度内确定。这一点主要是针对以往存在的通过做低房价方式规避税收的现象制定的。

108号文件还明确规定了商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房以及城镇拆迁安置住房5类房产的原值。即商品房原值为购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。自建住房原值为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际缴纳的相关税费。经济适用房原值为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。已购公有住房原值为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）缴纳的所得收益及相关税费。城镇拆迁安置住房原值，属于房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及缴纳的相关税费；属于房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及缴纳的相关税费；属于房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和缴纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；属于房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及缴纳的相关税费。

三是明确了转让住房过程中缴纳的税金。即纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育附加费、土地增值税、印花税等税金。

四是对“合理费用”有了更明确的界定。规定“合理费用”包括实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

五是对税前扣除及相关税收优惠等进行了明确规定。

（一）108号文件规定，纳税人转让的住房在转让前的装修费用、住房贷款利息等，凭有效证明可以扣除。

其中支付的住房装修费用需要纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15％，商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10％。

但纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

若出售的是以按揭贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

此外，纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

（二）108号文件规定，出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

小刘认为，如果加上征税起征点前置，多数老公房和经济适用房可享受这一免征优惠。因为以购房合同或发票作为凭证，大多数公房都在5年购房时间以上，并且是家庭惟一生活用房取得所得，基本都处于免征行列。因此，如果售房者出售的公房符合上述条件，是可以免税的；对于经济适用房来说，5年以内出售无盈利，不用缴纳个人所得税。因此，如果符合条件，经济适用房也可享受这一税收优惠。