买卖二手房帮您算个税

　　鉴于个人转让自有住房情况多样，征缴个人所得税较为普遍的现状，市地方税务局有关负责人士举例说明新政策，帮助买卖房屋个人算明个人所得税。

　　（一）、先买后卖

　　例1、张某于2006年5月购置一处住宅，房价款60万元，已纳契税及各项费用2万元。2006年9月将自住房转让，取得转让收入50万元，不能提供完整、准确的房屋原值，已纳营业税、附税及各项费用3万元，张某应纳多少个人所得税？

　　张某不需缴纳个人所得税。因张某转让现住房前一年已购房，且转让金额小于购房金额，按我市规定，免予征收个人所得税。

　　例2、张某于2006年5月购置一处住宅，房价款60万元，已纳契税及各项费用2万元。2006年9月将原住房转让，取得转让收入70万元，不能提供完整、准确的房屋原值，已纳营业税、附税及各项费用4万元，张某应纳多少个人所得税？

　　张某需缴纳个人所得税。张某转让原住房前一年已购房，但转让金额大于购房金额，按我市规定，应征收个人所得税。在缴纳个人所得税时，可按照已购房金额占原住房销售额的比例，向原住房所在地地税局提出减免税申请，填写《天津市住房转让个人所得税减免税退税申请审批表》，并按税务机关要求提供真实、完整、准确的申请资料。经税务局审核批准后，为纳税人开具《天津市住房转让个人所得税减免税通知单》。代征单位凭税务局开具的《天津市住房转让个人所得税减免税通知单》注明的减免税比例，对应缴纳部分按1%征收个人所得税。即：免税比例＝60／70＝6／7，应纳税比例＝1-6／7＝1／7，应纳税款＝700000×1%×1／7＝1000元。

　　例3、张某于2005年5月购置一处住宅，房价款60万元，已纳契税及各项费用2万元。2006年9月将原住商品房转让，取得转让收入50万元，已纳营业税、附税及各项费用3万元，张某应纳多少个人所得税？

　　张某需缴纳个人所得税。因张某先购买的住房距转让现住房已超过一年，按规定不再准许抵免购房金额。由于张某不能提供完整、准确的房屋原值，房管部门按其转让收入1%代征个人所得税，即50万元×1%＝5000元

　　例4、依上例如张某能提供完整、准确的房屋原值，其中：原购房款37万元，已纳契税及各项费用1.5万元，装修费3.5万元，贷款利息4万元，张某应纳多少个人所得税？

　　先按上例缴纳5000元个人所得税。由于张某能提供完整、准确的房屋原值，可持个人所得税完税凭证到房屋所在地地方税务局，填写《天津市住房转让个人所得税核实纳税申报表》办理据实申报，多退少补。核实征收税款为：发生的3.5万元装修费，经税务机关审核，其凭证是合法有效的，且未超过商品房装修费最高扣除比例10%，可全额扣除。应纳税款＝（50-3-37-1.5-3.5-4）×20%＝2000元，应退税款＝5000-2000＝3000元。

　　（二）、先卖后买

　　例1、李某于2006年8月将原住房转让，取得转让收入50万元，不能提供完整、准确的房屋原值，已纳营业税、附税及各项费用3万元，10月购置一处住宅，房价款60万元，已纳契税及各项费用2万元。李某应纳多少个人所得税？

　　李某在将原住房转让，取得转让收入50万元时，先按转让收入1%缴纳个人所得税，即500000×1%＝5000元。因李某转让原住房后在一年内又购房，按规定，可向原住房所在地地税局提出退税申请，填写《天津市住房转让个人所得税减免税退税申请审批表》，对已缴纳的个人所得税，按其重新购房的金额占原住房销售额的比例，申请办理全部或部分退税。税务局经审核批准后，通知纳税人领取《现金退税通知书》到指定支库领取退还的现金税款。因李某转让原住房金额小于新购房金额，应全额退税。

　　例2、依上例李某10月购置一处住宅，房价款40万元，已纳契税及各项费用2万元。李某应纳多少个人所得税？

　　李某在转让原住房取得转让收入50万元时，先按转让收入1%缴纳个人所得税，即500000×1%＝5000元。因李某转让原住房后在一年内又重新购房，且转让金额大于重新购房金额，应部分退税。比例为40／50＝4／5，即：应退税款＝5000×4／5＝4000元。

　　例3、李某于2006年8月将原住房转让，取得转让收入60万元，已纳营业税、附税及各项费用4万元。2007年9月购置一处住宅，房价款70万元，已纳契税及各项费用5万元。张某应纳多少个人所得税？

　　李某在转让原住房取得转让收入60万元时，先按转让收入1%缴纳个人所得税，即600000×1%＝6000元。因李某再购房距转让原住房超过一年，按规定已征税款不予退税。

　　例4、李某于2006年8月将原住房转让，取得转让收入60万元，已纳营业税、附税及各项费用4万元。能提供完整、准确的房屋原值，其中原购房款48万元，已纳契税及各项费用1.5万元，装修费3.5万元，贷款利息2万元，2006年10月购置一处住宅，房价款50万元，已纳契税及各项费用5万元。张某应纳多少个人所得税？

　　李某在转让原住房取得转让收入60万元时，先按转让收入1%缴纳个人所得税，即600000×1%＝6000元。由于其能提供完整、准确的房屋原值，可持个人所得税完税凭证到房屋所在地地方税务局，填写《天津市住房转让个人所得税核实纳税申报表》，办理据实申报，多退少补。核实征收税款为：应纳税款＝（60-4-48-1.5-3.5-2）×20%＝1000元，应退税款＝6000-1000＝5000元，因李某转让原住房后在一年内又重新购房，且转让金额大于新购房金额，应部分退税。比例为50／60＝5／6，即：应退税款＝1000×5／6＝833.33元，李某实际应纳税款＝1000-833.33＝166.67元。

　　（三）、转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房

　　例、王某2006年9月转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房，取得收入45万元，王某应纳多少个人所得税？

　　由于王某转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房，按规定免征个人所得税。王某应到住房所在地房管部门，填写《天津市住房转让个人所得税免税申报表》，承诺所转让住房是家庭唯一生活用房后，办理个人所得税免税手续。