商品房转让应当如何缴税？

　　问：张先生于2002年8月1日在某省会城市购买了一套90平方米的房子，假设房屋原值为35万元，购入时缴纳印花税175元，契税5250元，产权证印花税5元其他相关规费570元，住房装修费用10万元，支付住房按揭贷款利息7万元，均有相应规范的票据，2006年8月7日以70万元出售，转让时支付手续费、公证费等费用1000元，请问该套房屋出售需要交多少税？（假定该省按销售收入征收0.1%的水利建设专项资金）

　　答：1、根据《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[20006]74号）的规定，张先生的住房转让不足5年，应全额征收营业税：转让房屋需要交纳的营业税＝成交额×5%＝700000×5%＝35000元； 城市维护建设税＝营业税×7%=35000×7%=2450元；教育费附加＝营业税×3%=35000×3%=1050元；印花税＝成交额×0.05%=700000×0.05%=350元；水利建设专项资金＝成交额×0.1%=700000×0.1%=700元；根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）的规定，“对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。”

　　2、根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号的规定，张先生的住房转让应征个人所得税如下：

　　（1）商品房房屋原值：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费为50000 175 5250 5 570=356000元；

　　（2）商品房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用（商品房及其他住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%）。住房装修费用最高扣除限额=356000×10%=35600元；商品房合理费用合计=35600 70000 1000=106600元；

　　（3）商品房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税和印花税等税金。

　　张先生转让住房过程中缴纳的税金：35000 2450 1050 350 700=39550元张先生转让住房应缴纳个人所得税＝（转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）×20%=（700000-356000-39550-106600）×20%＝39570元张先生转让房产所要交纳税费总额为：39550 39570=79120元。