二手房交易征个税，国外怎么做？

　　美国：税收制度灵活合理

　　与中国不同，美国房地产市场中，二手房交易占据了主要成分。统计数字显示，美国二手房与新房成交量之比为6比1.近年来美国新建住房销量每年都在100万套以上，而旧房销量则在600万套以上。

　　美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1％到3％。由于财产税与地方的经济关系紧密，因此多由地方政府征收，去年除马里兰州将征税权上收到政府之外，其它49个州都是归地方政府征收。

　　所得税是“大头”

　　美国除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税措施外，凡拥有或占有不动产者均要向政府缴纳房地产税。因为税基较宽，房地产税成为地方政府财政收入的来源之一，同时也是平衡地方财政预算的重要手段。房产税是州政府调控土地资源配置的主要手段，也是一项阻止乱占地的有效措施。因为房地产税是每年征收，房价越高，赋税越重，对于拥有多套住房的人来说，这是一个不小的负担。纽约郊区一套4居室的独立住宅，价值约为80万美元，每年的房产税就要缴纳近2万美元。

　　美国二手房交易需缴纳的税种主要是归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。交易税税率约为2％，房地产买卖时缴纳。遗产赠与税，房地产作为遗产和被赠与时才征收，规定超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品才征税。由于美国房地产的价格不高，旧房经过折旧价值更低，因而实际上很少征收。

　　相比交易税和遗产赠与税，所得税才是二手房交易的“大头”。美国个人所得税实行超额累进税率，最低税率为15％，最高税率为39.9％，房地产出租形式的收入适用此税。

　　对于短期炒作，即未拥有产权1年就要买卖的房屋，卖房收入列入个人本年度的总收入，税收比例可高至33％左右。而拥有产权超过1年以上的房屋即称为长期投资，卖房时须缴付20％左右的税。

　　为防止卖家偷税漏税，政府要求房地产代理过户公司在过户时强制扣缴。

　　优惠政策很多 美国的房屋买卖严格地分为自住房和投资房。自住房是消费者用来自己居住而非盈利性质的房屋。对这类房屋，政府在税收方面有多种形式的税收优惠。

　　一是免税，主要指免缴个人所得税。按照美国现行税法，出售一套自用居住满2年以上的住宅，如果是单身，其售价与购入价的差价收入不超过25万美元，就可免税；如果是已婚家庭，差价收入不超过50万美元，也可免税。另外，55岁以上的美国公民或居民，在销售自用住宅的所得中，一生一次可扣除12.5万美元，无须缴纳个人所得税，但要求他在销售自用住宅的前5年中，必须至少有3年居住或使用该住宅。这样，一些美国老年居民常常卖掉自用住宅，搬进养老院，用住宅收入支付护理费用。

　　二是减税。根据美国税法，对利用抵押贷款购买、建造和大修自住房屋的消费者，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。以前，税法规定所有抵押贷款的利息支出都可以减免，1986年后，只允许住房抵押贷款可以减免，因而相对于购买其它的耐用消费品而言，人们更倾向于购买住房。

　　三是延税。居民如因购买新的自用住宅，而将旧的自用住宅卖掉，他可以将出售旧住宅的所得，不计入当年度的应税收入总额中，享受此税收优惠的购房者必须是在出售旧住宅的前后两年内购买新的自用住宅，且新住宅的价格不得低于旧住宅的销售价格。为了防止利用赢利可递延纳税政策作为避税的手段，税法同时规定除因受雇地点改变而导致的销售行为外，不允许递延两年期限多次售房所得。

　　由于税收制度灵活合理，美国住宅市场获得了比较平稳的发展。据统计，美国1亿个家庭中，有约7100万的家庭拥有自己的住房，自住房比率达到68％，人均居住面积近60平方米，居世界前列。

　　俄罗斯：立法保障税收减免

　　近年来，由于房地产市场总体保持供不应求的局面，俄罗斯房价持续攀升。统计数字显示，今年上半年莫斯科商品房价格比去年底增长了50％，目前的平均价格已经超过每平方米3600美元。莫斯科二手房价格也相当高，以去年11月为例，莫斯科二手房平均价格达到每平方米2537美元。

　　在加快住房建设的同时，俄政府还利用税收杠杆稳定二手房市场价格，以使更多对新房望尘莫及的居民通过购买二手房来改善居住条件。

　　早在2001年俄联邦新税法生效以前，《俄联邦自然人个人所得税法》就针对公民在买卖住房和建房过程中缴纳个人所得税问题出台了优惠政策。其重要内容是：公民在出售住房时，如果所获得的收入不超过全国最低月工资标准的5000倍，公民将不用缴纳个人所得税；反之，需将超出部分向税务部门申报，并按照相应税率标准缴纳个人所得税。

　　这一法律还规定，通过签署买卖合同购买住房或集资建房的公民可以获得最低月工资标准5000倍的免缴个人所得税额度（以下简称“免税额度”）。该公民在缴纳收入所得税时可以提交购房文件，税务部门将公民纳入缴税范围的收入总额与免税额度相比较，如果收入总额小于免税额度，则公民不需要缴纳个人所得税，剩余的缴税额度可以顺延使用，不过按照规定，免税额度自房屋开始建设之日起3年内有效。

　　2001年1月1日通过的新的俄联邦税法为买卖住房或建房的公民在缴纳个人所得税方面又提供了更全面的优惠政策。

　　新税法规定，如果公民出售使用期少于5年的住宅，住房总售价如不超过100万卢布（约合30万人民币），则不需要缴纳个人所得税。如果售房收入超过100万卢布，则超出部分需要按13％的税率缴纳个人所得税；如果所售住房使用期限为5年或5年以上，则全部售房收入不用缴纳个人所得税。

　　该法律规定，建房或买房公民可以获得60万卢布的免税额度，从房屋所有权注册后开始生效。购房或建房公民在缴纳收入所得税时可以使用这一额度，也可以顺延使用，直至用完为止，没有时间限制。如果公民利用银行贷款购买住房，贷款利息支出也将成为其在缴纳个人所得税时的另外一项免税额度。

　　新税法还规定，如果所购或所建住房为夫妇共同所有，且夫妻双方有—方没有工作，那么60万卢布的免税额度可以转移给有工作的—方使用；如果所购住房为2人或2人以上所有，住房所有人可以根据收入情况独立确定优惠额度如何分配；如果公民所在单位或亲属为其支付购房或建房费用，则该公民不享有上述免税额度；该免税额度不适用于在夫妻、亲属、领养人和被领养人、监护人和被监护人之间进行的房屋买卖交易。