个人转让住房涉税问题举例

　　王先生2003年7月购买了一套建筑面积100平方米的商品房，缴纳契税1.2万元，总价80万元，房款他首付三成，贷款56万元，以等额本金方式还款20年，三年来已支付房贷利息9万多元，此外装修费花去了7万元。2006年8月，他以160万元的价格将这套房子出售，支付手续费、公证费等共计0.28万元。

　　请问王先生涉及缴纳那些税费、分别如何计算？

　　一、营业税：160×5%＝8万

　　二、城建税及教育费附加：8×（7%＋3%）=0.8

　　三、印花税：160×0.05%＝0.08万

　　四、土地增值税：

　　（1） 扣除项目＝80＋80×（5% 5% 5% 5%）＋1.2＋8＋0.8＋0.08＝106.08

　　（2） 增值额＝160－106.08＝53.92万元

　　（3） 53.92÷106.08≈0.5083，税率为40%，

　　（4）土地增值税税额＝53.92×40％－106.08×5％=16.264万元

　　注：财税[2006]21号规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认， 《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　五、个人所得税：

　　王先生转让住房应按照“财产转让所得”税目缴纳个人所得税，税率为20%.

　　1、以实际成交价格作为转让收入：160万元，

　　2、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　（1）商品房的房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　80＋1.2＋80×0.05％＝81.24万元 （80×0.05％为购房时缴纳的印花税）

　　（2）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。?

　　8＋0.8＋0.08＋16.264＝25.144万元

　　（3）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。商品房专修费最高扣除限额为房屋原值的10%.

　　9＋7＋0.28＝16.28万元

　　应纳税所得额＝160－81.24－25.144－16.28＝37.336万元

　　3、应纳个人所得税额＝37.336×20%＝7.4672万元