对合作建房行为应如何缴纳营业税

　　根据国税函发[1995]156号文的规定，合作建房，是指由一方（以下称甲方）提供土地使用权，另一方（以下称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换；第二种是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

　　第一种采取“以物易物”的方式下，合作建房双方都发生了营业税的应税行为。具体按下列规定执行：

　　（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中：甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，应按 “转让无形资产-转让土地使用权”税目缴税；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为，应按“销售不动产”税目缴税。由于双方没有进行货币结算，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。

　　如果合作建房双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目缴税。

　　（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中：甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物，发生了出租土地使用权的行为，按“服务业-租赁业”税目缴税；乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，发生了销售不动产的行为，按“销售不动产”税目缴税。对双方分别征税时，其营业额也按《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

　　第二种采取“成立合营企业”的方式，合作建房双方分别按下列具体情况执行：

　　（一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，根据“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，甲方不缴纳营业税；合营企业销售房屋取得收入按“销售不动产”缴税。

　　（二）房屋建成后如果双方按一定比例分配房屋，对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”缴税，其营业额按《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。双方分得房屋后各自销售的，按“销售不动产”征税。

　　（三）房屋建成后如果甲方提取固定利润或采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，则属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入要按“转让无形资产”缴税；合营企业取得全部房屋的销售收入按“销售不动产”税目缴纳营业税。

　　上述按《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定核定营业额的情况，应按下列顺序进行核定：

　　（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

　　（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

　　（三）按下列公式核定计税价格：计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

　　上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。