二手房进入后个税时代 房产中介行业面临新洗牌

　　摘要：2006年的房地产市场可谓“一波三折”，宏观调控政策紧锣密鼓的出台，二手房税收政策也步步紧跟。营业税从二年内转手调整到五年，二手房交易最低计税价格的重新规定以及个税正式征收的“隆重登场”等，都在一定程度上增加了交易成本。在政策的压力下，各房产中介的日子越来越难过，部分中小型经纪公司面临生存的困境，从中长期来看，市场洗牌和房地产中介行业的调整也将在所难免。

　　2006年我国的房地产市场可谓“一波三折”，宏观调控政策紧锣密鼓的出台，二手房收税也是步步跟紧。先是2006年5月24日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会九部委发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下称《意见》），《意见》中明确规定从6月1日起将二手房交易营业税的征收年限调整到了五年，并且规定买房不足5年转让征收全税。营业税征收时限延长至5年，使得业主将面临5.5%的税费出售成本增加。

　　紧接着，2006年7月10日，北京市地税局发布了《关于调整二手房交易计税价格的通知》（以下简称《通知》），《通知》规定：“自2006年10月1日开始，对于二手房交易涉及税收的计税价格，税务机关应以房屋交易双方签订的《房屋买卖合同》（协议）中确定的成交价格为依据，但对于成交价格低于二手房交易最低计税价格且无正当理由的，均以此最低计税价格作为核定征收税款的基数。同时，对于不同类别的房地产，按不同建成年代、不同楼层、不同房屋类型进行相应系数修正，以修正后的价格作为计税价格征收税款。”这是北京市首次由税务部门来公布新的二手房交易计税价格。与往年北京市建委公布的价格不同，北京市首次把二手房屋细分成六大类别。其中包括二手商品住房、特殊二手商品住房、已购公房再上市、经济适用住房再上市、二手办公用房、二手商业用房；很多最低计税价格甚至具体到了“楼盘”。

　　2006年7月26日国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，进一步明确征收个人转让住房的个人所得税的相关问题，该通知从8月1日开始执行。截至到8月7日，征收二手房转让个人所得税新政已实施一周的时间，从这一周的表现来看，二手房买卖市场转冷，很多原本欲购二手房者改为租房。从北京二手房市场来看，强征二手房个税规定执行前的7月27日、28日、31日三天里，北京市总过户量为3660户，日均1220户。而8月1日北京二手房过户量不足100户，前后相差悬殊，二手房市场在经历短暂而喧嚣的“火热”状态之后瞬间坠入“冰点”。

　　银联信分析：2006年不断出台的二手房税收政策，表明二手房“后个税时代”的到来，营业税从二年内转手调整到五年，二手房交易最低计税价格的重新规定以及个税正式征收的“隆重登场”等，都在一定程度上增加了交易成本。房产中介市场将重新洗牌。

　　在新政出台后，中小中介公司在市场上的生存空间越来越小，特别是以吃差价为主要经营模式的经纪公司将会很快被市场淘汰。“两税”落地后，不论是营业税还是个税，都有一个较为明确的征收时间及征收方式的限制，这样，那些靠倒卖房子赚差价的中介公司将会在市场上面临很大的危机，生存将无以为继。此外，服务性差，不规范的小中介将被淘汰。政府加大税收力度后，交易成本会明显增加。由于营业税征收年限延长，这些税款很有可能会转嫁到购房者的身上，因此，不仅部分手中有房的业主在静观其变，购房者也处于观望等待之中。在这种环境下，那些规模小、服务性差、操作不规范的小中介生计将会很难维持，随着市场整治力度的不断加大，最终将会被淘汰。而服务好、抵御风险能力强的大型品牌中介公司将在市场上走的更远。建议银行尽量减少中小房地产中介企业的贷款。