土地出租方如何缴纳营业税和房产税

　　问：甲、乙两公司合作建房。合作协议规定，甲出地，乙出资800万，楼房建成后交由乙使用10年，10年期满，楼房使用权归甲。乙在使用期限内，每年定期向甲交纳5万元。但甲仅将每年收取的5万元列入经营收入申报纳税，而未将乙出资额800万元列入经营收入，申报缴纳营业税。甲应当如何缴纳的营业税和房产税？

　　答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号）文第十七条对合作建房征收营业税的问题作了明确规定： （二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定顺序是：（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本*（1 成本利润率）/（1-营业税税率）。

　　因此，本案中甲以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，应按“服务业——租赁业”缴纳营业税，除将每年收取的5万元列入营业收入外，还应将出资额800万元按租赁期10年分摊列入每年作为经营收入。对于乙，应按照销售不动产税目征营业税。

　　关于房产税，按照房产税由产权人缴纳的规定，由于在十年中房屋产权属于乙，应由乙按照房产原值即800万元缴纳房产税，十年后，甲取得房屋产权，其应当按照计入固定资产的房产价值和土地使用权价值缴纳房产税。