以商品房补偿拆迁户房产公司如何缴税

　　问：我公司是一家内资房地产开发公司。2004年，我公司按照当地政府城市改造规划，对某城区范围内一改造规划地区进行征地、拆迁改造，征地拆迁费用全部由我公司负责，而且要按照政府城市规划要求建造一条标准的文化步行街。作为回报，我公司可以在征地拆迁规划的范围内，沿街建造商业用房和普通商业住房，并按市场价格销售。

　　在征地拆迁过程中，我公司按照政府规定，参照城镇房屋拆迁补偿管理办法，自行与被拆迁户（有部分农村村民）签订拆迁补偿《协议》。在拆迁补偿协议中，有的为拆迁户免费提供开发房屋作为拆迁补偿，有的为拆迁户补偿现金。补偿标准各不相同，有的大大超过其财产现值标准。

　　请问：我公司为拆迁户免费提供的住房是否要申报纳税？公司支付给拆迁户的补偿金是否要扣缴个人所得税？

　　答：你公司为拆迁户免费提供补偿的住房，主要涉及营业税和企业所得税。

　　房地产开发公司作为拆迁人，根据当地政府城市规划的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置住户，这种根据被拆房屋的所有权性质不同，实行补偿住房的产权调换方法，实际上是房地产公司以自己的开发产品进行交易抵偿债务的行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税。《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。虽然文件针对的是外资企业，但由于内外资企业在营业税政策上适用的一致性，此政策同样适用内资企业。需要注意的是，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，不是按照市场价格视同销售征收营业税，而是按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。超过拆迁面积的补偿部分，还是要按照房屋的市场公允价值申报缴纳营业税。

　　根据房地产开发企业所得税法（国税发〔2006〕31号）规定，开发企业将开发产品用于抵偿债务的行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定，由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定，按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。因此，你公司应该在将开发房屋的所有权或使用权转移给拆迁户时，按照税法规定的计税价格与开发产品成本之间的差额调增应纳税所得额，申报缴纳所得税。但需要注意的是，此差额税收上应视同拆迁费用，计入产品的开发成本费用，属于时间性差异。因此，应在产品销售时，相应调减同等数额的应纳税所得额。

　　对于获得补偿的拆迁户来说，其获得的补偿收入（包括房屋实物产品），实际上其财产的转让收入。根据税法规定，应按“财产转让所得”征免个人所得税。《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函发〔1997〕87号）规定：对土地承包人取得的青苗补偿费收入，暂免征收个人所得税；取得的转让建筑物等财产性质的其他补偿费收入，应按照《个人所得税法》的“财产转让所得”应税项目计征个人所得税。

　　《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》（国税函〔1998〕428号）规定：按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。根据以上规定，你公司支付给拆迁户的补偿款和补偿房屋，如果是属于城市旧城改造规划中的补偿性质的赔偿费，或按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税，不需要扣缴个人所得税。与此不相符的其他超过标准的拆迁补偿款，应按“财产转让所得”扣缴个人所得税。