房企融资渠道不同 成本费用扣除有别（下）

　　本版上一期（3月24日）介绍了房地产企业特殊融资行为产生融资费用的税前扣除处理方法，本期将继续梳理其他几种融资成本费用的税前扣除规定。

　　向自然人借款

　　《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函〔2009〕777号）规定，（一）企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据企业所得税法第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。（二）企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据企业所得税法第八条及其实施条例第二十七条的规定，准予扣除。

　　企业支付给自然人利息，应当按照企业所得税法实施条例第三十八条及国税函〔2009〕777号文件的规定予以扣除，即使借贷是真实合法有效且不具有非法集资目的，所支付的利息也不得超过金融企业同期同类贷款利率水平。

　　另外，企业向自然人借款，需要注意三个方面：

　　一是在支付利息时，要依法代扣个人所得税。

　　二是需要利息受益人提供发票，以证明其营业税完税情况。

　　三是借款合同不需要缴纳印花税。因为印花税暂行条例规定的借款合同，指银行及其他金融组织与借款单位及个人之间签订的合同。非金融机构或组织与单位个人之间、个人与个人之间订立的借款合同、银行间同行业拆借以及企业集团内部的借款凭证免贴印花。

　　工程承包融资

　　在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有经济实力的承包商为争取建设项目，愿意带资承包建设工程。这样，房地产企业就可将一部分融资困难和风险转给承包商，相当于建筑承包商贷款给开发商，开发商按照合同还款并支付利息。一般来说，这个利息率要高于银行存款利率，低于银行贷款利率，更要低于开发项目的投资收益率，才会对双方有利。同时，当开发商采用这种融资方式时，必须严格审查承包商的经济实力，认真分析其筹资方案。

　　信托融资

　　房地产信托，指信托投资公司以发行信托受益凭证的形式向投资者募集资金，对募集资金实行多元投资组合策略，投资于不同类型的房地产项目和业务，获得的净收益分配给投资者，信托投资公司则获得相应管理费的一种投资形式。房地产资金信托目前主要有两种模式：一种是信托债务融资，即房地产企业向信托公司举债进行项目开发，约定按期支付本息；另一种是信托股权融资，即房地产开发企业直接吸收信托公司投资用于开发项目。

　　信托债务融资，房地产开发企业信托债务融资所支付的利息应该能够提供金融机构证明，比如融资合同及利息发票或单据，且融资合同一般明确了具体开发项目专款专用，也可以做到按转让房地产项目计算分摊利息。需要注意的是，信托公司虽然属于金融机构但不属于商业银行，其所收取的利息及融资顾问费不会低于商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额，房地产企业信托利息支出在计算土地增值税时，超过部分就不能计入开发费用扣除。因此，由于高额信托利息的扣除问题，房地产企业难免损失土地增值税部分税收利益，客观上等于增加了融资成本。

　　信托股权融资，与信托债务融资不同，房地产企业到期后需要股权溢价赎回信托公司所持股份，股权转让溢价所得即为信托公司实质上的利息收入，也即房地产企业的融资成本。按规定这部分融资成本可以在企业所得税税前列支。

　　由此可见，与银行借款不同，房地产信托融资成本较高，同时要额外支付大笔融资顾问费或者财务顾问费。

　　发行债券

　　企业所得税法实施条例规定，企业经批准发行债券的利息支出可以扣除。《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）规定，企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的，应计入相关资产成本；不符合资本化条件的，应作为财务费用（包括手续费及佣金支出），准予在企业所得税前据实扣除。

　　实际工作中，有些企业可能通过信托公司向银行融资，银行又通过发行债券方式吸储，这样就会产生企业向信托公司支付手续费，向银行支付代理费，向债券购买者负担利息的情形。根据公告的原则，上述借款费用都可以扣除。

　　融资性售后回租

　　在售后回租业务中，承租人支付的高于售价的部分，相当于承租人融资所负担的融资利息部分，这部分支出在租赁期间作为财务费用，允许在税前扣除。企业以销售商品方式进行融资，如有证据表明不符合销售收入确认条件的，会计处理时，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用，允许在税前扣除。

　　没有对利息费用进行利率水平（不超过同期同类金融机构贷款利率水平）限制，体现了政策的公平。因为经批准从事融资租赁业务的企业有两种，一种是银监会许可的金融租赁公司，一种是商务部许可的外商投资租赁公司，两者适用同等的税前扣除政策，符合企业所得税法的立法精神。

　　发行股票融资

　　依托于证券市场，通过发行股票筹资对股份制房地产开发企业具有重大的意义。它不仅能进行大量的直接融资，使企业获得永久资本，提高企业自有资本率，降低负债率，而且将经营风险分散给投资者或投机者共同承担。随着资本市场体系的日益成熟和相关法规的日渐完善，房地产开发企业改组成股份制企业或成立时直接组建为股份制企业，在投资开发房地产项目时，通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。