审核房企申报表：纳税调增调减要对应

　　对于房地产开发企业来说，在企业所得税年度申报纳税调整明细表中，有一项“房地产企业预售收入计算的预计利润”相关数据，该栏目既有纳税调增又有纳税调减。企业所得税申报表填写说明描述说，第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”：第3列“调增金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润的金额；第4列“调减金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期将预售收入转为销售收入，转回已按税收规定征税的预计利润的数额。第1列“账载金额”、第2列“税收金额”不填。但笔者在实际纳税评估工作中发现，通过申报表以及财务报表，判断该栏目填写的数据是否准确，确让许多税务人员感到十分困惑。

　　甲公司是一家从事房地产开发销售的纳税人，年收入过亿元。根据《发票管理办法》及相关税法规定，发票的管理权限按流转税主体税种划分，营业税纳税人使用的发票由地税局管理。因此，该公司所使用的销售不动产发票由地税局负责管理。但该公司是2002年以后至2008年期间成立的，所以，该公司缴纳的企业所得税由国税局负责征管。由于国税、地税信息不能共享，从而造成国税部门对该公司收入的管理存在诸多不便。

　　2013年4月份，国税部门对该公司近年来申报缴纳的所得税进行了纳税评估。经纳税评估工作人员案头分析，发现该公司近年来房地产预售收入纳税调减大于纳税调增。后经进一步仔细审核，发现2008年～2012年该房地产企业预售收入计算的纳税调增数额分别为904528.24元、223858.99元、501119.49元、0、143231.07元，合计1772737.79元；与此同时，2008年～2012年该房地产企业预售收入计算的纳税调减数额分别为0、1193977.28元、223858.99元、644350.56元、669840.11元，合计2732026.94元。最后，经过认真比对，纳税调减累计数额大于纳税调增累计数额959289.15（2732026.94-1772737.79）元。

　　另外，该公司2012年资产负债日预售房地产项目累计收取“预收账款”53320698.78元。对此，财务人员给出这样的解释：以前房地产企业预售毛利率较高，纳税调增的较多，后来房地产预售毛利率下调，这样形成以前纳税调增多、以后纳税调减也多的局面。而该公司2008年开业，评估人员在计算预售收入纳税调整时，是按累计数额计算的。很显然，财务人员的解释不能自圆其说。那么，该公司房地产预售收入纳税调增和纳税调减是否符合税法规定的呢？

　　通过上述案例，笔者发现，对于房地产开发企业，在计算应纳税所得额时，就“房地产企业预售收入计算的预计利润”而言，其纳税调增和纳税调减是有规律可循的。一方面，就纳税调增来讲，房地产预售收入纳税调增，是按当年净增加的“预收账款”金额和所在地适用毛利率计算出来的，是一个估计数字，相当于存货估价的现象；另一方面，就纳税调减来讲，等房地产开发项目完工销售后，需要对以前预售估计的数字进行修正，也就是说需要作纳税调减，这相当于存货发票取得后冲减以前的估价。

　　通过上述纳税调增和纳税调减的具体分析，我们不难发现这样一个规律：以前房地产预售收入纳税调增调多少，以后就要调减多少；当资产负债日累计预售收入为零时，累计纳税调增的数字一定等于累计纳税调减的数字；当资产负债日累计预售收入大于零时，累计纳税调增的数字一定要大于累计纳税调减的数字。其原因是，累计纳税调增项目中还包含了累计预售收入调增的毛利额部分。据此，我们可以得出这样一个结论：对于房地产开发企业来说，“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏目，其累计纳税调增数额一定大于或等于累计纳税调减数额。

　　根据这一逻辑推理，我们发现，甲公司2008至2012年多调减完工项目所得额959289.15元；同时，按累计预收账款计算预售收入毛利额2666034.94（53320698.78×5%）元。两项相加，该公司2012年少调增应纳税所得额3625324.09元（959289.15元+2666034.94元），应补缴企业所得税906331.02元。