境外企业在境内取得房租如何缴税

    案例

    内资企业甲成立于2009年7月，主营餐饮业，因连锁经营需要新租赁了一处商品房，产权人乙是境外企业，并且乙在境内没有代理人。那么，乙在取得租金所得时，应向国税局还是地税局申报缴纳企业所得税？

    解析

    2008年底，国家税务总局下发《关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知》（国税发[2008]120号）规定，地税局被赋予了非居民企业所得税的部分征管权限。地税局的征管范围，应从以下几个方面分析。

    一、实行源泉扣缴的非居民企业，以支付方所得税主管税务机关来确定征管范围。

    《企业所得税法》第三十七条规定，对非居民企业取得本法第三条第三项规定的所得应缴纳的所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。另据《国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知》（国税发[2008]120号）第二条规定，境内单位和个人向非居民企业支付《企业所得税法》第三条第三项规定的所得的，该项所得应扣缴的企业所得税，分别由支付该项所得的境内单位和个人的所得税主管国税局或地税局负责。

    二、属于源泉扣缴的非居民企业所得范围。

    《企业所得税法》第三十七条规定，对非居民企业取得本法第三条第三项规定的所得应缴纳的所得税实行源泉扣缴，因此只有正确理解《企业所得税法》第三条第三项内容，才能掌握源泉扣缴的范围。《企业所得税法》第三条第三项规定，非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。这项内容应结合《企业所得税法实施条例》相关规定重点掌握“机构场所”、“实际联系”、“境内所得”三个要素。符合源泉扣缴条件的非居民企业必须是“有境内所得却没有机构场所”或者“有境内所得却与机构场所没有实际联系”。

    条例第五条规定，《企业所得税法》第二条第三项所称机构、场所，是指在中国境内从事生产经营活动的机构、场所，包括：1.管理机构、营业机构、办事机构。2.工厂、农场、开采自然资源的场所。3.提供劳务的场所。4.从事建筑、安装、装配、修理、勘探等工程作业的场所。5.其他从事生产经营活动的机构、场所。非居民企业委托营业代理人在中国境内从事生产经营活动的，包括委托单位或者个人经常代其签订合同，或者储存、交付货物等，该营业代理人视为非居民企业在中国境内设立的机构、场所。判断是否构成机构场所主要取决于非居民企业是否派人入境或委托别人在境内从事上述的一些活动。

    条例第八条规定，《企业所得税法》第三条所称实际联系，是指非居民企业在中国境内设立的机构、场所拥有据以取得所得的股权、债权，以及拥有、管理、控制据以取得所得的财产等。判断是否实际联系，主要看非居民企业在境内从事活动的人员与非居民企业赖以取得收入的股权、债权、财产是否有关联关系。

    条例第七条规定，《企业所得税法》第三条所称来源于中国境内、境外的所得，按照以下原则确定：1.销售货物所得，按照交易活动发生地确定。2.提供劳务所得，按照劳务发生地确定。3.转让财产所得，不动产转让所得按照不动产所在地确定，动产转让所得按照转让动产的企业或者机构、场所所在地确定，权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定。4.股息、红利等权益性投资所得，按照分配所得的企业所在地确定。5.利息所得、租金所得、特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地确定，或者按照负担、支付所得的个人的住所地确定。6.其他所得，由国务院财政、税务主管部门确定。由于销售货物或提供劳务取得境内所得一般发生在中国境内，会构成机构场所，所以不属于源泉扣缴范围。财产转让所得、权益性资产所得、债权性资产所得、无形资产让渡所得等可按资产地或支付地是否在中国，即可判定为是否属于境内所得。

    “机构场所”、“实际联系”、“境内所得”三要素相互关联，非居民企业无论是否派人在中国境内，只要取得“在中国的不动产转让的所得”、“在中国的权益性投资资产转让所得”、“在中国的企业分配的股息、红利等权益性投资所得”、“中国的企业支付的利息所得”、“中国的企业支付的租金所得”、“中国的企业支付的特许权使用费所得”，就要缴纳企业所得税。按照源泉扣缴原则，如果支付方所得税是由地税局负责征管，则代扣代缴的税款就由地税局负责。

    本案例中，乙企业的租金所得应依法缴纳企业所得税，按照租金支付方甲企业所在地来判定乙的租金所得属于源泉扣缴的境内所得，又因为甲是2009年起新增应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地税局征管，因此乙应申报缴纳的非居民企业所得税应该由甲在支付租金义务发生时作为扣缴义务人向其企业所得税主管的地税局申报缴纳。