遇到特殊情况时企业房产税如何缴纳

    房产税作为国家对房地产市场的调控手段，在企业税收中越来越受关注。根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：自用房产，按房产原值一次减除10%-30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产账面原值×（1-减除比例）×1.2%；出租房产，按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率（l2%）。一般企业正常情况下，企业房产税比较简单，按照以上两种方法处理即可，但遇到以下特殊情况时需要进行特殊处理。

    一、宗地容积率低于0.5的房产税涉税处理

    根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号），对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

    例1：某省甲企业执行企业会计准则，2010年2月1日为取得10000平方米该土地支付的地价款300万元，自行建造了4000平方米的三层楼房，2010年12月31日完工账面记录该楼房的价值为1000万元。要求：计算其2011年度应纳房产税。

    解析如下：

    （1）计算其容积率：4000/10000=0.4，结论：小于0.5

    （2）引用特殊税收政策进行调整——宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

    结论：按8000平方米确认计入房产原值的地价，即300/10000×8000=240（万元）

    （3）运用一般技术解决问题

    应纳房产税=（1000+240）×（1-30%）×1.2%= 10.42（万元）

    注意：财税[2010]121号文件有关规定，关于将地价计入房产原值征收房产税问题，第一：会计核算要按企业会计准则——土地使用权作无形资产单独核算，与房屋固定资产价值分离；第二：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

    二、有免租期如何征收房产税？

    财税[2009]128号文件，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税，由房产使用人代缴房产税，因此，不少纳税人认为在免租期内由承租房屋的应纳税单位缴纳房产税。财税[2010]121号文件规定第二条重新进行了规定，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。在房产租赁行为中，除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外，房产所有人为房产税的纳税义务人，应最终承担房产税。

    例2：某省乙企业于2011年1月1日将自有沿街楼房原值1000万元出租给乙公司用于生产经营，甲乙双方签订了一份租期为5年并且金额固定的租赁合同，每月租金为10万元，前6个月由乙公司自行装修，双方在合同中约定，2011年1月1日-2011年6月30日免收租金，请计算乙企业2011年度房产税。

    （1）那么免租期，房产税如何缴纳？是由承租人缴纳还是产权人缴纳？根据财税[2010]121号文件规定，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。也就是说在2011年1月1日-2011年6月30日之间为免收租金期限的，由产权所有人甲企业按照房产原值缴纳房产税，即[1000*（1-30%）/12*]6*1.2%=4.2万元。

    （2）2011年7月1日-2011年12月31日房产税按照取得的租金收入计税，6*10*12%=7.2万元

    （3）2011年全年需要交纳的房产税合计4.2+7.2=11.4万元。