房地产开发中的“售后返租”如何确认转让收入

　　案情简介：税务机关在某房地产开发项目的土地增值税清算过程中，发现该房地产公司将其开发项目采取非常优惠的价格（促销价格）进行销售，同时与购房者约定须将此房产低价租与该房地产公司使用若干年。在确认房地产转让收入时纳税人与税务人员产生分歧，纳税人认为应以促销价格确认收入，而税务人员认为此行为属于“售后返租”，名义上是开发商让利给购房者，实质上是低价取得了该不动产使用权（即其他经济利益），应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。

　　税法分析：根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规〔2012〕1号），单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。因此，本案中应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。