新申报表房地产企业的填报方法

　　房地产企业由于其特殊申报政策，一直是年度申报中较难的填报项目。新申报表将其与视同销售单独列表——A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》，相比原申报表更加详细。应如何理解及填报，笔者举例说明。
　　例1：某房地产开发企业，2012年预售收入10000万元，营业税金及附加500万元（会计未计入损益），管理费用200万元，销售费用200万元，财务费用100万元。2013年完工备案，成本6000万元，营业税金及附加250万元，管理费用100万元，销售费用100万元，财务费用50万元。预计毛利率15%。
　　一、会计处理：
　　2012年度企业取得的预售收入不确认收入，计入预售账款，成本、营业税金及附加不结转。利润表如下：

项        目	行次	本期金额
一、营业收入	1	0
减：营业成本	2	0
营业税金及附加	3	0
销售费用	4	200
管理费用	5	200
财务费用	6	100
……
三、利润总额（10＋11－12）	15	－500

　　2013年度完工，将预售收入确认为主营业务收入（完工收入），结转成本、营业税金及附加。利润表如下：

项        目	行次	本期金额
一、营业收入	1	10000
减：营业成本	2	6000
营业税金及附加	3	250＋500＝750
销售费用	4	100
管理费用	5	100
财务费用	6	50
……
三、利润总额（10＋11－12）	15	3000

　　二、老申报表填报方法（单位：万元）
　　（一）2012年预售
　　1、预售收入在会计上计入预收账款，不确认收入，但按照填报规则，应将预售收入10000万元填入附表一《收入明细表》第4行“销售货物”。

行次	项                  目	金   额
1	一、销售（营业）收入合计（2＋13）	10000
2	（一）营业收入合计（3＋8）	10000
3	1.主营业务收入（4＋5＋6＋7）	10000
4	（1）销售货物	10000
5	……

　　2、再将预售收入10000万元填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”第4列“调减金额”；将营业税金及附加500万元填入附表三第19行“其他”第4列“调减金额”；预计毛利额10000×15%＝1500万元填入附表三第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列“调增金额”。

行次	项目	账载金额	税收金额	调增金额	调减金额
		1	2	3	4
1	一、收入类调整项目	×	×		10500
	……
19	18.其他				10500
	……
52	五、房地产企业预售收入计算的预计利润	×	×	1500
	……
55	合　　　　计	×	×	1500	10500

　　3、过渡到主表

行次	项目	金额
1	一、营业收入（填附表一）	10000
2	减：营业成本（填附表二）	0
3	营业税金及附加	0
4	销售费用（填附表二）	200
5	管理费用（填附表二）	200
6	财务费用（填附表二）	100
	……
13	三、利润总额（10＋11－12）	9500
14	加：纳税调整增加额（填附表三）	1500
15	减：纳税调整减少额（填附表三）	10500
	……
25	应纳税所得额（23－24）	500
26	税率（25%）
27	应纳所得税额（25×26）	125
	……

    2012年度应缴纳企业所得税125万元。
　　（二）2013年完工
　　1、会计上已将预售收入10000万元确认为主营业务收入（完工收入），但按照填报规则，附表一《收入明细表》中不包括该完工收入。

行次	项                  目	金   额
1	一、销售（营业）收入合计（2＋13）	0
2	（一）营业收入合计（3＋8）	0
3	1.主营业务收入（4＋5＋6＋7）	0
4	（1）销售货物	0
5	……

　　2、将完工收入10000万元填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”第3列“调增金额”；将去年调减的营业税金及附加500万元填入附表三第19行“其他”第3列“调增金额”；预计毛利额1500万元填入附表三第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4列“调减金额”。

行次	项目	账载金额	税收金额	调增金额	调减金额
		1	2	3	4
1	一、收入类调整项目	×	×	10500
	……
19	18.其他			10500
	……
52	五、房地产企业预售收入计算的预计利润	×	×		1500
	……
55	合　　　　计	×	×	10500	1500

3、过渡到主表

行次	项目	金额
1	一、营业收入（填附表一）	0
2	减：营业成本（填附表二）	6000
3	营业税金及附加	250＋500＝750
4	销售费用（填附表二）	100
5	管理费用（填附表二）	100
6	财务费用（填附表二）	50
^	……
13	三、利润总额（10＋11－12）	－7500
14	加：纳税调整增加额（填附表三）	10500
15	减：纳税调整减少额（填附表三）	1500
	……
25	应纳税所得额（23－24）	2000
26	税率（25%）
27	应纳所得税额（25×26）	500
	……

　　2013年度应缴纳企业所得税500万元。
　　三、新申报表填报方法（单位：万元）：
　　例2：某房地产开发企业，2014年预售收入10000万元，营业税金及附加500万元（会计未计入损益），管理费用200万元，销售费用200万元，财务费用100万元。2015年完工备案，成本6000万元，营业税金及附加250万元，管理费用100万元，销售费用100万元，财务费用50万元。预计毛利率15%。
　　（一）2014年预售
　　1、将预售收入10000万元填入A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第23行“销售未完工产品的收入”，将预计毛利额10000×15%＝1500万元填入第24行“销售未完工产品预计毛利额”，将营业税金及附加500万元填入第25行“实际发生的营业税金及附加、土地增值税”。

行次	项        目	税收金额	纳税调整金额
		1	2
	……
21	三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22－26）
22	（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24－25）	1000	1000
23	1.销售未完工产品的收入	10000	×
24	2.销售未完工产品预计毛利额	1500	1500
25	3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税	500	500
26	（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28－29）	0	0
	……

　　2、过渡到A105000《纳税调整项目明细表》

行次	项        目	账载金额	税收金额	调增金额	调减金额
		1	2	3	4
	……
39	（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（填写A105010）	×	1000	1000
	……
43	合计（1＋12＋30＋35＋41＋42）	×	×	1000

　　3、过渡到主表

行次	项        目	金    额
1	一、营业收入（填写A101010\101020\103000）
2	减：营业成本（填写A102010\102020\103000）
3	营业税金及附加
4	销售费用（填写A104000）	200
5	管理费用（填写A104000）	200
6	财务费用（填写A104000）	100
	……
13	三、利润总额（10＋11－12）	－500
	……
15	加：纳税调整增加额（填写A105000）	1000
	……
23	五、应纳税所得额（19－20－21－22）	500
24	税率（25%）
25	六、应纳所得税额（23×24）	125
26	……

    2014年度应缴纳企业所得税125万元。
　　（二）2015年完工
将已转为完工收入的10000万元填入A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》第27行“销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”，将预计毛利额1500万元填入第28行“转回的销售未完工产品预计毛利额”，将营业税金及附加500万元填入第29行“转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税”。

行次	项        目	税收金额	纳税调整金额
		1	2
	……
21	三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22－26）	－1000	－1000
22	（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24－25）	0	0
	……
26	（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28－29）	1000	1000
27	1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入	10000	×
28	2.转回的销售未完工产品预计毛利额	1500	1500
29	3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税	500	500

    2、过渡到A105000《纳税调整项目明细表》

行次	项        目	账载金额	税收金额	调增金额	调减金额
		1	2	3	4
	……
39	（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（填写A105010）	×	－1000		1000
	……
43	合计（1＋12＋30＋35＋41＋42）	×	×		1000

    3、过渡到主表

行次	项        目	金    额
1	一、营业收入（填写A101010\101020\103000）	10000
2	减：营业成本（填写A102010\102020\103000）	6000
3	营业税金及附加	250＋500＝750
4	销售费用（填写A104000）	100
5	管理费用（填写A104000）	100
6	财务费用（填写A104000）	50
	……
13	三、利润总额（10＋11－12）	3000
	……
16	减：纳税调整减少额（填写A105000）	1000
	……
23	五、应纳税所得额（19－20－21－22）	2000
24	税率（25%）
25	六、应纳所得税额（23×24）	500
	……

　　2015年度应缴纳企业所得税500万元。
　　（三）既有预售收入又有完工收入
　　例3：2015年又有预售收入8000万元，营业税金及附加400万元（会计未计入损益），管理费用180万元，销售费用180万元，财务费用120万元。其他情况同例2
A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》

行次	项        目	税收金额	纳税调整金额
		1	2
	……
21	三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22－26）	－200	－200
22	（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24－25）	800	800
23	1.销售未完工产品的收入	8000	×
24	2.销售未完工产品预计毛利额	1200	1200
25	3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税	400	400
26	（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28－29）	1000	1000
27	1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入	10000	×
28	2.转回的销售未完工产品预计毛利额	1500	1500
29	3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税	500	500

     2、过渡到A105000《纳税调整项目明细表》

行次	项        目	账载金额	税收金额	调增金额	调减金额
		1	2	3	4
	……
39	（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（填写A105010）	×	－200		200
	……
43	合计（1＋12＋30＋35＋41＋42）	×	×		200

    3、过渡到主表

行次	项        目	金    额
1	一、营业收入（填写A101010\101020\103000）	10000
2	减：营业成本（填写A102010\102020\103000）	6000
3	营业税金及附加	250＋500＝750
4	销售费用（填写A104000）	100＋180＝280
5	管理费用（填写A104000）	100＋180＝280
6	财务费用（填写A104000）	50＋120＝170
	……
13	三、利润总额（10＋11－12）	2520
	……
16	减：纳税调整减少额（填写A105000）	200
	……
23	五、应纳税所得额（19－20－21－22）	2320
24	税率（25%）
25	六、应纳所得税额（23×24）	580
26	……

　　2015年度应缴纳企业所得税580万元。
　　四、结论
　　新申报表如此设计的好处就是保持了申报表主表“利润总额计算”部分（1－13行）与企业财务报表利润表的一致。老申报表下，会计上不确认预售收入，但申报时需要将预售收入填入主营业务收入，然后调减；完工后再做反向调整，与企业利润表完全相反。新申报表用单独列表的方式解决了这一问题，方便纳税人填报。