房地产融资利息个税征管的困境

　　由于房地产行业融资业务的特殊性，实际税收征管工作中很难对融资利息个税做到应收尽收。房地产融资利息个税征管要走出困境，须厘清相关税收政策，适当扩大税收执法权，加大企业所得税和土地增值税清算审核力度并加强部门协作。

　　对民间集资利息，国家税收政策明确规定以每次收入额为应纳税所得额，按照20%的比例税率征收个人所得税，并由支付方代扣代缴。但由于房地产行业融资业务的特殊性，实际税收征管工作中很难对这部分税款做到应收尽收，折射出民间集资利息个税的征管困境。

　　困境一，政策界定存在难度。笔者了解到，房地产企业民间集资包括购房“意向金”、“认购金”或“定金”，商铺抵押借款、商铺分割认购、无抵押高息借款等多种形式。对于此类集资形式及其卷款而逃造成的后果，是否构成非法吸收公众存款罪甚至集资诈骗罪，按照我国目前司法制度应由公安侦查、法院判决，且其侦查、判决时间相对于融资行为的发生具有相当的滞后性，税务机关在日常管理中对该融资行为是否属于犯罪无从认定。如该融资行为属于正常的民间借贷并未违法犯罪，则除无抵押借款方式的税收政策比较明确外，其他各种集资形式很难区分究竟是民间融资还是正常的不动产销售，由此造成营业税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等税种的政策界定问题。

　　困境二，融资业务比较隐蔽。房地产企业的主要融资手段是将集资资金直接转到实际控制人个人账户或提供数十个银行账户供集资户转款，这就意味着该部分资金并未纳入对公账户，本金及其利息并未记入企业账簿资料，有关集资合同全部是账外备查。同时，笔者在日常工作中发现，即使部分企业在账簿反映，一般也挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来科目，以与业务单位或个人之间的资金无息拆借为由，在账簿上不体现支付利息。在此情况下，税务机关很难掌握资金往来及利息兑付情况。

　　困境三，调查取证相对困难。一般来说，民间集资大量存在于日常经营活动中，作为主管税务机关虽然掌握一点蛛丝马迹，但是囿于法定权限及程序，税务机关很难对其进行调查取证。

　　困境四，“以票控税”形同虚设。根据《中华人民共和国企业所得税法》及其相关规定，民间集资利息支出在不超过同期同类银行贷款利率的情况下可以税前扣除，同时必须取得发票，未取得发票部分不得扣除。但实际工作中，由于民间借贷大多私下运作，具有很强的隐蔽性，极少有集资个人主动到税务机关开具发票，房地产企业相应也不在账簿反映融资业务，企业所得税前并未扣除相关利息，土地增值税清算时也未进行扣除，自然也就谈不上个人所得税的征收问题，“以票控税”难以发挥其应有的作用。

　　房地产融资利息个税征管如何走出困境，笔者认为可从以下几个方面入手。

　　厘清相关税收政策。税务机关在日常管理工作中发现房地产融资涉及的个人集资利息，在该融资行为被国家有关部门认定为违法犯罪之前，应当严格按照国家税收政策规定征收个人所得税。同时，对各种融资形式，要认真分析融资合同的各项约定条款，根据国家税收政策严格区分正常销售业务与融资业务，以及销售业务中的融资业务，正确征收相应的流转税和所得税。如上所述购房“意向金”融资形式，项目开盘本息总额冲抵房款时，无论企业账务如何处理，其本息总额均要视同销售总额征收营业税、土地增值税、企业所得税，同时利息部分要征收个人所得税。

　　适当扩大税收执法权。扩大税务机关实地检查权。对纳税人、扣缴义务人生产、经营场所的检查，除了检查纳税人应纳税的商品、货物或者其他财产以及扣缴义务人与代扣代缴、代收代缴税款有关的经营情况外，同时可以检查各类办公场所内存放的涉税文件、单据、合同等纸质、电子资料。加大税务机关询问权。在依法询问纳税人、扣缴义务人与纳税或者代扣代缴、代收代缴税款有关的问题和情况时，对拒不承认涉税事实的相关人员，税务机关在掌握确凿证据的情况下，可会同公安部门加大询问力度。扩大税务机关查询权。在现行金融管理体制下，税务机关经设区的市、自治州以上税务局（分局）局长批准，即可查询有关涉税人员的储蓄存款，而不仅仅限于调查税收违法案件时对案件涉嫌人员的查询。

　　加大企业所得税、土地增值税清算审核力度。一般来讲，在融资过程中如果代扣代缴个人所得税，集资人大都会要求房地产企业负担税款，而企业为了逃避代扣代缴义务、降低融资成本往往采取本息不记账的方法。但是，民间融资利率、成本远高于同期同类银行贷款，如果企业所得税税前不能扣除、土地增值税不能作为扣除项目进行扣除，对于企业来讲就是很大的损失。因此，企业在不记账的情况下，总是要想办法加大其他项目成本或以其他名目进行列支，意图在企业所得税前及土地增值税清算时扣除。这就要求税务机关在审核企业所得税年度申报及土地增值税清算时，必须严格审核各个扣除项目的真实性，确保从源头上堵住可能存在的税收漏洞。

　　同时，应加强部门协作，有针对性地开展个人所得税征收和稽查工作。