房地产企业销售未完工产品财税差异处理实务解析

　　由于《企业会计准则》与税法规定有所不同，致使房地产企业销售未完工产品时，会出现很多财税差异，主要包括收入的确认、成本的确认与结转、流转税等税金的确认与缴纳等等。正是因为其操作复杂，所以理论界才涌现出很多优秀的文章来介绍各种各样的处理方法。本文主要从实务出发，站在注册税务师的角度，通过贴近企业实际情况的例子，来说明这些财税差异究竟如何处理才能更好的体现合规、简便的原则。

　　一、需要明确的几个问题

　　1、财税处理的时间性差异

　　《企业会计准则第14号——收入》第四条规定：“销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；相关经济利益很可能流入企业；相关的己发生的或将发生的成本能够可靠计量。”

　　所以，实务中，房地产企业通常是在实际交付开发产品时确认会计收入、结转会计成本的。

　　《国家税务总局关于印发<</SPAN>房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称31号文件）第六条规定：“ 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。31号文件第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。”31号文件第三条则规定满足以下三个条件中的一个条件，就可以确认开发产品完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。

　　按照《城市房地产开发经营管理条例》中第十七条的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。所以理论上讲，交付使用是在竣工验收后出现的。但实际情况是，有很多房地产开发项目未经验收就交付使用，有的甚至是未完全竣工就交付使用。

　　所以，房地产企业财务上通常要做两次收入与成本的计算。先按照税法规定，在开发项目完工时点计算出计税收入与计税成本，并对已售开发产品的预计毛利与实际毛利差异进行调整；而后在实际交付使用时点，按照会计准则的规定确认营业收入，结转营业成本，对前期已经作出纳税调整的项目予以转回。

　　2、实际毛利额与预计毛利额差异需要调整

　　31号文件第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”

　　我们这里需要提醒纳税人的是，计税收入与计税成本必须配比，配比原则不仅是会计准则的一般性原则，而且是所得税法明确规定的处理原则。

　　计算实际毛利额时，如果企业结算的计税成本是开发项目全部的计税成本，对应的计税收入也应该是全部的销售收入，如果企业是按照预收账款中实际收到的预售款确认计税收入，则对应的计税成本也应该按照预售款占全部销售收入的比例来计算。否则，部分销售收入对应全部的计税成本，会出现实际毛利小于预计毛利的情况。

　　3、预售阶段营业税金及附加的确认

　　《营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。从这条规定来看，房地产企业预售阶段缴纳的营业税已经不再是预缴性质了，所以应该可以确认营业税金及附加，但由于没有营业收入与其对应，所以房地产企业实际发生的流转税等税金，也可以不确认营业税金及附加，而是通过记入应交税费的借方来核算。同理，企业预缴所得税时，也不确认所得税费用。

　　实务中，企业可能有的确认营业税金及附加，有的不确认，有的是通过待摊费用（长期待摊费用）等科目归集的。我们认为，不管企业如何处理，都要保证对损益最终不产生错误的影响，但对于上市公司、国有企业等对利润比较关注的企业，还是应谨慎处理的。本文例子则按照不确认营业税金及附加来处理。

　　4、所得税会计处理

　　按照会计准则规定，账面价值与计税基础的差异（暂时性差异）需要确认递延所得税资产或递延所得税负债，房地产企业将预售款记入预收账款，按规定计税毛利率确认预计毛利并预缴所得税，形成的暂时性差异应确认递延所得税资产，企业通过应交税费借方确认的具有预缴性质的营业税、城建税、教育费及附加，地方教育费及附加，土地增值税等，由于是按税法规定先行扣除的，即未来准予税前扣除的金额与账面价值相等，所以计税基础为零，所以我们认为应该将其确认为递延所得税负债，而不是像有的文章所论述的，以负数形式确认递延所得税资产。

　　5、计税成本的预提及与实际差异的确认

　　在开发产品完工时点计算计税成本时，可能会发生一些尚无法准确确认成本或尚存在未建造完毕的公共配套设施等情况。按照31号文件第三十二条规定，尚未取得全额发票的，可按照最高不超过合同总金额的10％预提；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。

　　按照我们对该规定的理解，需要说明的是，文件中规定的“合同总金额”是指全部未完工结算的合同总金额，对于已经完工结算的合同金额，由于应该取得合法票据，所以也不应存在预提的情况；对于预提的公共配套设施的建造费用，如果实际确认金额与预提金额有差异，则首先应保证调整的是该项目的计税成本，其次，按照金额大小或主管税局的要求确认调整预提年度或实际结算年度的计税成本，如果影响不大，主管税局也未明确反对，可以调整结算年度的计税成本。

　　6、预售收入的分类

　　对于预售收入的分类，主管税局可能会有自己的规定，企业的实际情况也千差万别。

　　理论上讲，房地产企业未取得预售许可证以前，是不能收款售房的，订金或诚意金也不应确认为计税收入的一部分，但定金、首付款（尤其是银行按揭的首付款）则应确认为计税收入的一部分。

　　实务中，可能某些房地产企业在取得预售许可证以前就已经通过签订意向书的形式取得一部分销售款，在取得预售许可证以后，房地产企业仍可能会通过这种形式取得一部分销售款，这些收入不应该确认为计税收入，只有通过签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，才是计税收入。这也是符合《城市商品房预售管理办法》规定的。

　　实务中，与意向书之类的合同做比较简单的区分，就是预售合同有确定的销售面积与销售金额。

　　房地产企业可以采用分期收款形式签订《房地产销售合同》。理论上讲，具有分期收款性质的《房地产预售合同》并不属于分期收款销售开发产品行为，因为会计的分期收款销售通常是开发产品先行交付，受让人分期付款，但实务中，只要《房地产预售合同》明确规定分期收款形式以及还款日期，并且还款日大部分在交付开发产品同时或以后，主管税局也无特别规定，也可以将其视同分期收款销售。

　　《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对在项目全部竣工结算前取得的转让房地产的收入，可以预征土地增值税。从这条规定来说，上述内容也适用于土地增值税预缴的规定。

　　7、计税成本的归集、分配与汇总

　　计税成本的归集、分配与汇总，主要是按照31号文件规定的方法操作，如果房地产企业为了适应其开发特点，而涉及到特殊的方法或者混合使用规定的方法，则应征得主管税局的同意。计税成本具体分配原则和方法不是本文论述重点。

　　8、招待费、广告宣传费计算基数

　　预售开发产品的计税收入，可以作为招待费、广告宣传费的计算基数。

　　9、所得税汇算清缴纳税申报表填表模式

　　由于目前尚未出现为房地产企业专门设计的所得税纳税申报表，所以在实务中，涉及本文所论述的问题，在所得税纳税申报表中有不同的填报方式，主要有北京模式、沈阳模式，大连模式，青岛模式等等，虽然填报方法各异，但殊途同归，最终对所得税的影响都是一样的，本文采用北京模式。

　　二、举例说明

　　ABC房地产开发公司系上市公司，执行企业会计准则，所得税税率为25%，流转税综合税率5.6%，土地增值税预缴综合税率2%，预计计税毛利率10%。2013年2月，该公司聘请某税务师事务所对其2011年、2012年企业所得税汇算清缴进行审核。注册税务师取得以下资料：

　　综合类：

　　该企业在同一块土地上分期开发两个房地产项目，一期项目2011年1月开工，同年8月开始预售，2012年3月完工，2012年5月开发产品开始交付使用；二期项目2011年9月开始动工，2012年2月开始预售，2012年尚未完工。

　　一期项目总可售面积20000平方米，2011年，预售12000平方米，2012年1-3月预售3000平方米，其余5000平方米截止2012年年末全部销售完毕。

　　收入类：

　　一期项目，2011年通过签订意向书收取订金100万元，通过签订《房地产预售合同》收取首付款4000万元，该合同总金额8000万元；2012年1-3月，通过签订《房地产预售合同》收取首付款1000万元，该合同总金额2000万元,4-5月通过签订《房地产销售合同》收取首付款2000万元（已签订100万元意向书的则改签正式合同），该合同总金额4000万元，凡未收回销售款，在2012年3月完工后陆续收回，截止2012年年末，全部收回。

　　二期项目，2012年通过签订意向书收取订金500万元，通过签订《房地产预售合同》收取首付款6000万元。

　　成本类

　　一期项目全部计税成本9000万元，其中预提的公共配套设施成本500万元，实际成本为550万元。

　　费用类

　　2011年发生广告宣传费700万元，招待费200万元，管理人员工资等300万元，办公费100万元；2012年发生广告宣传费100万元，招待费200万元，管理人员工资等300万元，办公费200万元。

　　注册税务师首先取得该公司记账凭证及明细账等资料进行审核，并与纳税申报表核对。

　　1、2011年该公司有关会计处理：

　　借：银行存款 4100

　　贷：预收账款——订金 100

　　——房款 4000

　　借：应交税费——应交土地增值税 80

　　——应交营业税等 229.6

　　贷：银行存款 309.6

　　应交土地增值税=4000×2%=80万元，应交营业税等流转税=4100×5.6%=229.6万元。因为计税收入不包括100万元订金，所以纳税调减税金也不应包括5.6万元（100×5.6%）。

　　借：管理费用——广告宣传费 700

　　——招待费 200

　　——办公费 100

　　——工资薪金等 300

　　贷：银行存款 1000

　　应付职工薪酬 300

　　借：应付职工薪酬 300

　　贷：银行存款 300

　　借：递延所得税资产 100

　　贷：所得税费用 100

　　借：所得税费用 76

　　贷：递延所得税负债 76

　　该公司递延所得税资产=4000×10%×25%=100万元

　　该公司递延所得税负债=（309.6-5.6）×25%=76万元

　　2、2011年应纳税所得额确定及纳税申报表填报

　　税前可扣除的广告宣传费限额=4000×15%=600万元，实际发生700万元，本年度可扣除600万元，100万元结转下年度扣除。

　　税前扣除招待费限额=4000×0.5%=20万元，本年发生额的60%=200×60%=120万元，税前可扣除20万元。

　　应纳税所得额=4000×10%-（309.6-5.6）-（4000×15%+4000×0.5%+100+300）=400-304-（600+20+100+300）= —924万元

　　企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一（1）《收入明细表》第4行“销售货物”栏及附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。

　　预计毛利额填报于纳税申报表附表三第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列进行纳税调增。

　　预缴税金填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。

　　3、2012年该公司有关会计处理：

　　⑴、完工前会计处理：

　　借：银行存款 7500

　　贷：预收账款——订金——二期 500

　　——房款——一期 1000

　　——二期 6000

　　借：应交税费——应交土地增值税——一期 20

　　——二期 120

　　——应交营业税等——一期 56

　　——二期 364

　　贷：银行存款 560

　　应交土地增值税一期项目=1000×2%=20万元，应交土地增值税二期项目=6000×2%=120万元，应交营业税等流转税一期项目=1000×5.6%=56万元，应交营业税等流转税二期项目=6500×5.6%=364万元，因为计税收入不包括500万元订金，所以纳税调减税金也不应包括28万元（500×5.6%）。

　　借：管理费用——广告宣传费 100

　　——招待费 200

　　——办公费 200

　　——工资薪金等 300

　　贷：银行存款 500

　　应付职工薪酬 300

　　借：应付职工薪酬 300

　　贷：银行存款 300

　　借：递延所得税资产——一期 25

　　——二期 150

　　贷：所得税费用 175

　　借：所得税费用 147

　　贷：递延所得税负债——一期 19

　　——二期 128

　　该公司递延所得税资产一期项目=1000×10%×25%=25万元。

　　该公司递延所得税资产二期项目=6000×10%×25%=150万元。

　　该公司递延所得税负债一期项目=（20+56）×25%=19万元。

　　该公司递延所得税负债二期项目=（120+364-28）×25%=128万元。

　　⑵、开发产品交付后会计处理

　　借：银行存款 1900

　　预收账款 100

　　贷：主营业务收入——房款——一期 2000

　　借：预收账款 5000

　　贷：主营业务收入——前期转入——一期 5000

　　完工后前期结转收入=4000+1000=5000万元

　　借：银行存款 7000

　　贷：主营业务收入——房款——一期 7000

　　本分录确认陆续收回的房款=4000+1000+2000=7000万元

　　借：库存商品——一期 9000

　　贷：开发成本——一期 9000

　　借：主营业务成本——本期销售——一期 5625

　　——前期结转——一期 3375

　　贷：库存商品 9000

　　开发产品完工后应结转前期计税成本=按照已售面积占总可售面积比例以及已收房款占全部应收房款比例计算的应分摊的计税成本=9000÷20000×（12000+3000）×（5000÷10000）=3375万元。

　　本期销售结转计税成本=9000-3375=5625万元。

　　借：开发成本——一期——建安成 50

　　贷：银行存款 50

　　借：库存商品——一期 50

　　贷：开发成本——一期——建安成本 50

　　借：主营业务成本——调整预提计税成本 50

　　贷：库存商品——一期 50

　　借：营业税金及附加——销售税金——一期 152

　　——前期转入——一期 385.6

　　贷：应交税费——应交土地增值税——销售税额——一期 40

　　——前期转入——一期 100

　　——应交营业税等——销售税额——一期 112

　　——前期转入——一期 285.6

　　一期项目本期销售应交土地增值税=2000×2%=40万元。

　　一期项目完工后前期结转应交土地增值税=80+20=100万元。

　　一期项目本期销售应交营业税等=2000×5.6%=112万元。

　　一期项目完工后前期结转应交营业税等=229.6+56=285.6万元。

　　借：所得税费用 125

　　贷：递延所得税资产——一期 125

　　借：递延所得税负债——一期 95

　　贷：所得税费用 125

　　转回一期项目递延所得税资产=100+25=125万元。

　　转回一期项目递延所得税负债=76+19=95万元

　　4、2012年实际毛利额与预计毛利额差异确认

　　一期项目完工前预计毛利额=本项目完工前实收计税收入×计税毛利率=（4000+1000）×10%=500万元。

　　一期项目实际毛利率=（本项目完工前全部计税收入—项目总计税成本÷总可售面积×已售面积）÷本项目完工前全部计税收入=（8000+2000-9000÷20000×15000）÷（8000+2000）=32.5%

　　一期项目完工前实际毛利额=本项目完工前全部计税收入×实际毛利率=（8000+2000）×32.5%=3250万元

　　实际毛利额与预计毛利额差异=3250-500=2750万元。

　　5、2012年应纳税所得额确定及纳税申报表填报

　　⑴、预缴毛利额及差异调整额的填报

　　由于本例中，实际毛利与预计毛利的差异出现在完工年度，故仅将完工时点前纳税调增的40万元预计毛利额填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行第4列。毛利差异及本年一期项目预计毛利额可以同时填入附表三第52行第3列和第4列，也可以不填，二期项目预计毛利额填入附表三第52行第3列。

　　⑵、应交税费的填报

　　一期项目全部预缴税金可填入附表三第19行第3列。一期和二期项目本年度预缴税金填入附表三第19行第4列。

　　⑶、收入的填报

　　本年度未完工收入按照上年度填报未完工收入的方法填报。

　　本年度销售形成主营业务收入正常填列。

　　上年度转入主营业务收入的预收账款金额不填入主表第1行栏和附表一第4行中，而应在附表三第19行第3列中填报，这样处理以便确认广告宣传费等费用的扣除基数。

　　税前扣除广告宣传费限额=本年主营业务收入+本年预收账款中计税收入-上年已参与计算上年扣除限额的预收账款）×15%=（2000+5000+7000-5000）×15%=1350万元，本年可税前扣除的广告宣传费=在合计不超过限额的情况下的本年发生额及上年结转额之和=100+100=200万元。

　　税前扣除业务招待费限额=（2000+5000+7000-5000）×0.5%=45万元，本年发生额的60%=200×60%=120万元，本年税前可扣除金额为45万元。

　　本年度应纳税所得额=2000+5000+7000+6000×10%+（1000×10%+2750-1000×10%-2750）-4000×10%-9000-50-（152+385.6）+304-（200+45+200+300）-924=14600-400-9000-537.6+304-745-924=3247.4万元。