房地产开发费用筹划关注点

　　房地产企业经营业务多元，面临的宏观调控环境和税收政策复杂多变。开发费用方面的筹划事项值得房地产企业重点关注。

　　利息费用的抵扣

　　如何减少利息费用的支出是房地产企业关注的焦点，怎样去筹划获得税前抵扣，自然备受关注。

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

　　假设某企业开发一个房地产项目需单独成立房地产开发公司，而房地产开发公司成立初期向银行贷款比较困难，尤其母公司统一向银行贷款后再提供给房地产项目公司使用，按银行相同利率向房地产公司收取利息，则母公司的借款合同和利息支出银行票据是否可作为金融机构证明，如果据此向税务部门备案，是否可以据以作为扣除项?事实上，依据统借统贷的政策规定，这些利息费用是可以在所得税前列支的。国家税务总局公告2011年第34号《关于企业所得税若干问题的公告》对金融企业同期同类贷款利率确定问题作了如下规定：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。

　　“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。

　　“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

　　由此，可以发现关于商业银行同类同期贷款利率的证据来源可以很宽泛，而且“从事贷款业务的企业”应该还包括小额贷款公司这样的金融企业。

　　案例：A房地产企业向B信托公司信托融资，向B信托公司转让A房地产企业房产项目100%的收益权，从而获得5亿元信托资金，信托期限为18个月，综合成本不超过每年14.75%。信托计划到期，企业有义务回购全部标的收益权，并向B信托支付对应的回购价款，到期后支付给B信托公司项目收益权溢价款7809万元，并取得B信托公司开具的利息票据。根据国税函﹝2008﹞875号文件规定:采用售后回购方式销售商品的，有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。”对上述约定购回式证券交易行为，暂可比照此规定处理，则该溢价款7809万可认定为利息支出。

　　根据上述政策，该项利息支出是否能够在土地增值税清算时据实扣除，核心是信托公司是否持有从事相关贷款业务的金融业务牌照，14.75%/年的利率是否符合商业银行同类同期贷款利率。

　　财务费用清算与所得税处理不同

　　在财务费用核算与所得税处理不尽相同。

　　《关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函﹝2010﹞220号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。基于以上文件规定，会计准则中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。这与会计核算、企业所得税处理有很大区别。

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发﹝2009﹞31号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

　　因此，在账务处理方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成本—— —开发间接费用”核算。而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用文件规定的计算方法。

　　利息费用计算截止时间需明确

　　由于房地产开发的特殊性，通常单一开发项目的资金状况呈现出开发前期的单向流出转为销售后期单向流入的规律。权责发生制下，利息费用作为土地增值税扣除项目计算的截止时间点，理论上应该是流入的售房款等于需要归还的前期借入资金。实际操作中，由于这一时点很难掌握，于是各地税务部门有按取得预售证为截止日的、有以销售第一套房为截止日的、有以开发产品办理竣工验收日为截止日的、有以开发项目达到清算条件为截止日的等多种处理情况。

　　目前，浙江省内实施的是“扣除项目金额支付的截止时间符合187号文第二条清算条件的，原则上以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内，为计算扣除项目金额支付的截止时间。”但也只是规定了支付的截止日，没有规定利息费用的计算截止日。