房产销售环节涉及的税收问题

2014-11-13 10:43 来源：中国会计网

　　1.营业税(销售不动产)：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　2.土地增值税(预征)：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。

　　土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

　　3.企业所得税(未完工开发产品)：企业销售未完工开发产品取得的收入?应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:

　　(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

　　(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

　　(3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

　　(4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

　　案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4-6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税?(假设企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1%，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为10%)

　　分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000×5%=500万元，城建税500×7%=35万元，教育费附加500×3%=15万元，地方教育费附加500×1%=5万元，土地增值税10000×2%=200万元，合计755万元。应纳税所得额=-50+10000×10%-755=195万元，应缴纳企业所得税=195×25%=48.75万元

　　4.印花税(商品房销售合同)：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。