房企开发产品视同销售的财税处理

　　问：甲房开企业因旧城改造，开发A项目。总建筑面积10000平方米，总成本800万，单位成本800元/平方米。该项目产权已转移，其中6000平方米用于销售，销售单价1200元/平方米，销售收入720万元；4000平方米用于补偿被拆迁人。问甲房开企业应交企业所得税如何计算？开发的产品换取被拆迁人产权的地税（所得税）成本如何计算，以及会计处理分录？

　　答：目前国家对房开企业补偿拆迁人并没有税收优惠，具体都是各地规定的，比如北京的规定如下：

　　京地税企［2003］644号

　　四、为了加强对纳税人取得政策性拆迁补偿收入的征收管理，从2003年1月1日起，对纳税人因市政建设、奥运场馆建设、城市基础设施建设和污染扰民搬迁、拆迁而取得的政府政策性补偿收入，在取得有关政府拆迁文件或公告和搬迁、拆迁协议的基础上，到主管税务机关进行备案告知后，可暂不作为获得补偿当期的企业所得税应税收入。上述拆迁补偿收入在每一纳税年度内，按所发生的与搬迁、拆迁有关支出同等金额分期计入企业所得税应税收入。如纳税人发生的与搬迁、拆迁有关资本性支出，已获得相应的补偿，其形成的资产在以后年度的折旧或摊销金额，不得在企业所得税税前扣除。

　　如果地方没有规定相关的优惠，那么根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文规定：“开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。”。所以，对房地产开发公司将开发产品补偿被拆迁人的，在所得税上也同样是“视同销售”。因此，贵单位用于补偿的4000平方米也应该按照正常售价确认收入，并按正常的成本结转即可。

　　会计处理：

　　借：营业成本

　　货：开发产品

　　税务处理：

　　在企业所得税报表上收入里加入这部分房屋视同销售的收入，并在附表中的收入表中“视同销售”栏目填上视同销售的销售额。