住房营业税起征 从何算起

　　赠与房——按未办理赠与之前取得房产证时间为准

　　广州某科技公司的销售经理孟宇帆最近颇有点喜从天降的感觉。原来事情是这么一回事。2年前孟宇帆的爷爷得知自己的肝癌再此复发，将自己一套在越秀区的房屋赠与了众多孙子中最痛爱的孟宇帆，一年后爷爷最终还是治疗无效告别了人世。由于孟宇帆本身有一套住房，爷爷赠与的房屋本来想留着纪念，因为那里有童年的孟宇帆与生前爷爷嬉戏的回忆。

　　可一年的房租经历，让孟宇帆疲惫不堪。孟宇帆和妻子工作都非常的繁忙，经常要留意出租人群，留看闲屋的保养等问题等烦琐的事情。于是孟宇帆有了出售这套房屋的想法。孟宇帆在房产市场做了一些调查，按市场的行情，这套房屋大概可以买43万元，可是孟宇帆担心这套房屋赠与自己才2年，6月实行新政策后，如果自己出售这套房屋要不要征收5.5%的营业税呢，如果要征收430000×5.5%＝23650元。这就大大降低了售房的收入，要多交2万元的营业税，孟宇帆实在不甘心了。

　　为了谨慎起见，孟宇帆从房管部门了解到，赠与的房产并不是按当时赠与的时间计算征税时间，对于像孟宇帆这种赠与的房子，凡属直系亲属（夫妻、父子、母子、祖孙）在继承、赠与房屋再次上市交易转移的，其时间计算以未办理继承、赠与之前取得的房产证时间为准。爷爷这套房子是1999年办理的房产证，那么按以未办理继承、赠与之前取得的房产证计算的话，那么这套房子就超过了5年的期限，那么，孟宇帆出售这套房屋就不需要缴纳2万多元的营业税。

　　普通住宅——“孰先”原则决定购房时间

　　戴昆就不如孟宇帆幸运了。2000年，IT精英的戴昆积累几年的积蓄，以及双方父母的资助下，在天河区一次性购买了一套面积为79平方米房屋作为结婚住房之用。戴昆2000年底签的认购书，购房合同签于2002年，到2003年春节收楼入住，在房产证办出前的2004年3月才领到契税完税凭证，而开发商由于销售手续的缘故，直到2004年6月才办出来房产证，在房产证办出前的2004年3月才领到契税完税凭证。

　　2005年底，做了父亲的戴昆感到住房紧张起来，于是在海珠区购买了一套面积120平方米的房屋。居住问题解决了，但经济压力陡然增大起来，于是戴昆打算卖掉第一套房，让资金回笼，以缓解供款压力。

　　戴昆出售这套房产时，以为个人将购买不足5年的住房对外销售征收营业税是以认购书的时间为准，那么，戴困是2000年底签的认购书，就可以免营业税了。

　　其实不然，对于购买住房的时间界定，根据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的规定：“个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，作为其购买房屋的时间”，其中，“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。在纳税人申报时，如果房屋产权证和契税完税证明二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购房时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证上注明的时间为购买房屋的时间；反之，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。因此，可根据前述规定来确定是否需要缴纳营业税。

　　另外值得注意的是，对于各类房产征税时间的算法有所不同。对普通二手房，计算时间为取得房产证的时间，而不是签订购房合同的时间。

　　戴昆觉得实在“冤枉”，他2000年签的认购书，2004年3月才领到契税完税凭证，2004年6月才办出来房产证。这样就意味着戴昆想将这套住房对外出售，按照房屋产权证或契税完税的“孰先”的原则，契税完税2004年3月在前面，那么在2009年3月之前，都要按房价5. 5%交营业税，本来是开发商的责任却要由他自己来买单。

　　房改房——以购房合同的生效时间为准

　　深圳市民杨端江的情况较为特殊，6年前，杨端江在罗湖区购买了一套房改房，而这些年来却一直在福田区与岳父岳母同住，今年7月，杨端江的妻子要做生意，因此决定出售房屋来筹备启动资金。

　　杨端江购买这套房改房的购房合同生效日期是2000年，房屋产权证上注明的时间是2004年，而当时的房款收据因为时间久远而不知去向。杨端江本以为房改房与市面上的常规的二手房不同，可以不缴5.5%的营业税，杨端江当时投资这套房屋是出于房改房的价格相对便宜，而且房改房出于的都是成熟的社区，投资的前景也不错。

　　然而，当杨端江咨询了房地产交易市场的工作人员后，得到的答复是“‘房改房’5年内转手需要交纳5.5%的营业税”。这可让杨端江着急了，可等杨端江熟知了详细的规定后，又喜上眉梢。

　　原来依据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》，根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。因为杨端江的购房合同生效时间是2000年，那么，离现在已经超过了5年的期限限制。按照“孰先”原则，杨端江可凭当初签定的购房协议，那么税务部门可以根据上面的时间认定你是2000年就购买了这套房子，可以免征营业税。

　　共同产权的房屋——以房屋产权分割前取得的房产证为准

　　供职于佛山某贸易公司的汪晓霞今年37岁，是一个在婚姻上不幸的女子，与自己有十年婚姻的老公在事业不断发展的时候，也像所有电视剧情节发展那有，在外面有了一个年轻的情妇。汪晓霞无法容忍丈夫的不忠，于2005年夫妻办理了协议离婚手续。

　　汪晓霞的丈夫为了弥补对她的伤害，在分割财产都作出了让步，丈夫把住房让给了汪晓霞。房屋权原属于夫妻两人，离婚后根据协议约定房屋的所有权归其中汪晓霞一方。离婚后，汪晓霞的生活变得更加的单调无聊，于是搬回父母家居住。2006年6月，汪晓霞决定售出他们曾经的爱巢。

　　这套婚房的购房时间是在2001年，于2003年领到房产证，房子户名更改时间为2006年。依据规定，对于夫妻离婚后房屋，夫妻离婚后，房屋权属方由一方改为另一方且上市交易转移的，其时间计算以夫妻未离婚前取得的房产证时间为准。

　　因此，汪晓霞出售的这套房屋的征税的时间是按夫妻离婚前的房产证的时间2003年计算，所以，汪晓霞还是要缴纳5.5%的营业税。

　　另外值得注意的是，对于历史遗留项目的房屋，凡在1998年底前，由开发企业建设的房屋和单位自建房屋已竣工且未进行登记，造成个人住房未办理产权证的，其时间计算以该房签订合同时间和房款结算发票时间为准。如果不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，即按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。