房地产企业预收款应当如何纳税

　　问：A公司是从事房地产开发的有限责任公司。为筹措资金，公司采取预售方式销售开发产品。2005年预收购房款670万元，当地税务机关对预收的购房款，不仅要征收营业税，而且还要征收企业所得税，国家税收政策对房地产企业预收款应当如何征收？

　　答：根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此后，国家税务总局又下发几个文件对这一问题作了重申。

　　关于预收款预征企业所得税问题。根据《国家税务总局关于房地产开发企业有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15％）计算出预计营业利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

　　2006年3月，税务总局对国税发[2003]83号作了修订，下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），对房地产开发企业预售开发产品，仍采用预征税款方法，待开发产品实际完工后，仍要按实际成本进行清算。新文件区别不同开发项目，确定不同计税毛利率，经济适用房的计税毛利率不得低于3％：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 20％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15％开发项目位于其他地区的，不得低于10％。

　　房地产企业在开发产品完工后，房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照国税发[2006]31号文房地产企业收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

　　国税发[2006]31号从2006年1月1日起执行，鉴于你公司房地产预售收入发生在2005年，仍应按国税发[2003]83号文件执行。