房地产开发政策变化大 经营者筹划运作需留神

　　3月6日，国家税务总局下发了国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（以下简称《新通知》），已实施两年半的国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（以下简称《旧通知》）被该文宣布同时废止。从《新通知》与《旧通知》的对比可以看出，国家对房地产开发企业的所得税税收管理一步加强，原有含糊不清导致税企存在争议的一些问题予以了明确，部分房地产企业常用的一些“避税”手法将不再行得通。《新通知》中的一些措施，对房地产开发企业影响较大，应引起房地产经营者的高度关注，一些过去行得通的筹划运作方法应及时调整和变更，以规避不必要的税收风险。

　　预售收入的计税毛利率由一档细分为四档

　　房地产预售收入的计税毛利率是确定当期应纳所得税的关键，《旧通知》只规定了一档利润率下限，即15%，没有根据房产项目进行具体的分类，但允许主管税务机关在不突破下限的前提下结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。从过去的税收实务来看，单一的利润率下限对于某些房产项目来说仍是估计过高，因此，《新通知》进行了细分，将住房项目细分为经济适用房与非经济适用房开发项目，同时规定了不同的计税毛利率。经济适用房项目在符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）等有关法规的前提下，预售收入的计税毛利率设定为不得低于3%.非经济适用房开发项目预计计税毛利率规定为三档：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%；（3）开发项目位于其他地区的，不得低于10%.房地产开发产品完工标准具体化

　　判断房地产开发产品是否完工，过去一直没有具体化的标准，各地自行规定的标准不一，如某省规定房地产开发产品须经过有关部门验收合格后才视为完工，由此有些房地产开发企业出于某些原因，迟迟不确认完工，给税收征管带来了一定的难度。针对存在的房地产开发企业利用完工标准没有具体标准，迟迟不办理完工结算，从而不能合理地将预售收入确认为实际销售收入的情况，《新通知》将完工的标准予以了具体化，即符合条件之一的，即视为开发产品已经完工：（1）竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品；（2）已开始投入使用的开发产品；（3）已取得了初始产权证明的开发产品。确认完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

　　此规定应引起房地产开发企业的高度重视，在完工标准已具体化的情况下，一些符合条件的项目应尽快进行账务处理，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，不能再长期不确认完工，影响实际销售收入的确认，带来不必要的税收风险。

　　代收代缴款项可以不并入预售收入

　　房地产开发企业实际操作中除预收房款之外，企业还会代收防盗门款、代收有线电视初装费、代收水电增容费、车库使用权转让费等款项，会计处理一般挂往来款。对此类代收代缴款是否应并入预售销售收入，也一直是税企之间争执不休的问题。

　　《新通知》对此进行了明确，开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。这一点务必应引起房地产开发企业注意，为降低税负，应将代收代缴款单独核算和由实际收取部门开票。

　　视同买断方式收入确认不再单以合同或协议为准

　　《旧通知》规定采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。但在征管实务中税收机关发现，单以视同买断的协议和合同价确认收入的规定容易被关联企业之间人为操纵转移利润，实行避税目的。为此，国家实行了买断价和协议合同价谁高从谁的办法，《新通知》明确指出采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

　　新办房地产开发企业三项费用扣除有新规定?

　　《旧通知》规定新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。对于业务招待费则没有明确规定，针对业务招待费的法规盲点，某些省也自行规定了视同广告费和业务宣传费的规定，可无限期结转以后年度。从操作实务来看，一些房地产开发企业对三项费用长期不按规定结转，或者人为进行调节，特别是无限期结转让税务机关管理难度加大。为此，《新通知》明确新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。同时明确规定了开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。按此新规，企业应及时调整和处理三项费用，不得再视为无限期结转，应注重时限。?房地产开发企业账制混乱有被核定征收的风险

　　《新通知》规定房地产开发企业出现六种情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，这六种情形是：（1）依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；（2）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；（3）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；（4）虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；（5）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（6）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。