个体户土地增值税的纳税辅导——应纳税额的计算

一、计税依据

　　土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。

　　增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

　　（一）收入的确定

　　按照税法规定，纳税人转让房地产取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。

　　按照规定，对于纳税人取得的实物收入要按收入的市场价格折算成货币收入；对于取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。

　　对于取得的货币收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

　　（二）扣除项目及其金额

　　1.旧房及建筑物评估价格

　　旧房和建筑物的评估价格是指纳税人在转让已使用过的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折旧率后的价格。旧房及建筑物评估价格须经当地主管税务机关确认。按照规定，个体户转让旧房及建筑物，应按评估价格计算扣除项目的金额。对于取得土地使用权时未支付地价款或者不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。按照规定，个体户转让旧房及建筑物时因计算纳税需要对房地产进行评估而支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。但是，对于纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用则不允许在计算土地增值税时予以扣除。

　　2.与转让房地产有关的税金

　　与转让房地产有关的税金包括个体户在转让房地产时所缴纳的营业税和印花税。

　　对于与转让房地产有关的税金，在计算增值额时准予按实际缴纳金额扣除。

　　3.财政部确定的其他扣除项目。

　　如果个体户转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，并且没有正当的理由，或者隐瞒、虚报房地产成交价格，或者提供的扣除项目金额不真实，主管税务机关将按照房地产评估价格（指经过当地主管税务机关确认的、由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产综合评定的价格）计算征税。

　　二、税率

　　土地增值税实行四级超率累进税率：

　　（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

　　（2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分，税率为40％。

　　（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分，税率为50％。

　　（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

　　三、应纳税额计算方法

　　在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再以增值额与扣除项目金额相比，计算出土地增值率，然后根据土地增值率的高低确定适用税率，分别计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。

　　应纳税额计算公式：

　　应纳税额＝∑（增值额×适用税率）

　　为计算方便，通常利用速算扣除系数或速算扣除数简化应纳税额的计算方法。

　　应纳税额＝增值额×适用税率－速算扣除数（或扣除项目金额×速算扣除系数）

　　具体计算公式为：

　　增值额未超过扣除项目金额50％的：

　　应纳税额＝增值额×30％

　　增值额超过扣除项目金额50％而未超过100％的：

　　应纳税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

　　增值额超过扣除项目金额100％而未超过200％的：

　　应纳税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

　　增值额超过扣除项目金额200％的：

　　应纳税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

　　上述公式中的5％、15％和35％即为速算扣除系数，扣除项目金额乘以速算扣除系数即为速算扣除数。

　　四、会计核算方法

　　对于设置账簿进行会计核算的个体户发生应纳土地增值税业务的，应当在“应交税金”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映计算出的应缴土地增值税，其借方反映实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应缴而未缴的土地增值税。

　　个体户转让其已经作为固定资产入账的房屋及建筑物，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。