个人、家庭契税的纳税辅导——契税概述

契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种税。

　　一、纳税人

　　按照税法规定，在我国境内转移土地、房屋权属（即土地使用权、房屋所有权），承受（指通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权）的单位和个人，为契税的纳税人。也就是说，通过购买、受让、受赠、交换等方式取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人，是契税的纳税人。这里所说的个人既包括个体户，也包括其他个人、家庭。

　　个人、家庭通过上述方式取得土地使用权和房屋所有权的，就是契税的纳税人。

　　二、征税范围

　　按照规定，契税的征税范围为发生权属转移的土地和房屋。具体范围包括：

　　（一）土地使用权转移

　　土地使用权转移包括：

　　1.国有土地使用权出让，即土地使用者向国家支付土地使用权出让金，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。

　　2.土地使用权转让，指土地使用者将其土地使用权转移给其他单位和个人的行为，包括出售（即有偿转让）、赠与（即无偿转让）和交换（土地使用者之间相互交换土地使用权）等，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

　　（二）房屋所有权转移

　　房屋所有权转移具体包括：

　　1.房屋买卖，即有偿转让房屋所有权的行为。

　　2.房屋赠与，即将房屋所有权无偿转让给他人的行为。按照规定，房屋赠与应有书面合同或者契约，并到房地产管理部门或农村基层政权机关办理登记过户手续才能生效。

　　3.房屋交换，即相互交换房屋的所有权的行为。按照规定，房屋的使用者经房屋的所有者同意，通过变更租赁合同，办理过户手续，相互交换房屋的使用权，不征收契税。房屋的所有者之间通过签订交换契约，办理房屋产权变更手续，相互交换房屋的所有权，按规定应当办理契税手续。具体又可以分为两种情况：若双方交换价值相等，则免纳契税，应当办理免征契税手续；若价值不等的，应就超出部分缴纳契税。

　　按照规定，下列方式视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与：

　　1.以土地、房屋作价投资、入股。以土地使用权或者房屋所有权折价作为投资，应按有关规定办理产权变更登记手续，视同土地使用权转让或者房屋买卖，由承受方按规定缴纳契税。

　　2.买房拆料或买房翻新。个人、家庭以买房拆料或买房翻新方式取得对方的土地使用权或者房屋所有权的，实际上都构成土地使用权转让或者房屋买卖，均应由购买的个人、家庭按规定缴纳契税。

　　3.以土地、房屋权属抵债。按照规定，经当地政府和有关部门批准，以土地、房屋权属抵偿债务的，应当视同土地使用权转让或者房屋买卖，在办理产权过户手续时，由取得土地使用权或者房屋所有权的一方按规定缴纳契税。

　　4.以实物交换土地、房屋权属。个人、家庭以其拥有的产品或者其他实物换取对方的土地使用权或者房屋所有权的，应当视同土地使用权转让或者房屋买卖，由个人、家庭按规定缴纳契税。

　　5.以获奖方式承受房屋权属。以获奖方式承受房屋权属，其实质是接受赠与房屋，应当视同房屋赠与，应由获奖人按规定缴纳契税。

　　6.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。按照规定，以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的，应当视同土地使用权转让或者房屋买卖，由取得土地使用权或者房屋所有权的个人、家庭按规定缴纳契税。

　　三、减免税规定

　　按照现行税法规定，个人、家庭所能享受的契税优惠政策包括：

　　（一）住房买卖的减免税。按照《契税暂行条例》和《契税暂行条例细则》的规定，凡城镇全民、集体所有制单位，有当地正式户口的职工，按照省、自治区、直辖市人民批准的标准价，第一次购买本单位公有住房，在规定标准以内的，可以免征契税。城镇职工享受免征契税待遇，仅限于第一次购买的公有住房，而且不能超过国家规定标准面积。再次购买的住房和第一次购买的住房中超过国家规定标准面积的部分，应当按规定缴纳契税。

　　按照规定，纳税人因为自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观原因导致其原有住房丧失，因而重新购买住房的，征收机关可酌情准予减征或者免征契税。

　　财税字［1999］210号文件进一步规定，为减轻个人购买普通住房的税收负担，凡是个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税；为促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房（限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房）销售时应缴纳的契税在2000年底以前予以免税优惠。

　　（二）政府征用减免税。按照《契税暂行条例细则》的规定，纳税人的原有土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　（三）开垦荒地免税。为鼓励纳税人开垦荒地，促进生产发展，提高土地利用效果，《契税暂行条例细则》规定，纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔生产，免征契税。纳税人取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，不是用于农、林、牧、渔生产，而是用于其他方面的，应当照章纳税。

　　（四）外交税收豁免。按照《契税暂行条例细则》的规定，对于依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受的土地、房屋权属，经外交部确认，可以免征契税。

　　（五）其他减免税。除了上述项目外，对于财政部规定的其他项目，可减征或者免征契税。

　　纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关书面提出减税或者免税申请，并提供有关证明材料。契税征收机关按规定审核后，办理减征或者免税手续。契税减税、免税的审批程序和办法，由省、自治区、直辖市征收机关具体确定。按照规定，代征单位不得办理减税或者免税手续。