商业房地产售后回租的涉税风险有哪些？

商业房地产售后回租的涉税风险有哪些?

1、将不动产“售后回租”与动产“融资租赁”混为一谈，引发滥用税收政策的涉税风险。“售后回租”兼具销售和融资两方面特点，是现代企业融资新型方法之一。商业地产促销模式下的“售后回租”是将房产先出售并办理过户手续，同时签订租赁协议，此应属于一般性售后回租，故不能适用《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》中关于不征收增值税的规定。

2、偷税、漏税的涉税风险。商业房地产企业在处理“售后回租”业务时，涉及向购房者收取购房款和支付租金两项经济业务。有不少企业为简便处理和促进销售，将两项经济业务合二为一，即用租金抵冲相应的购房款或首付款，无形之中既降低了销售环节的计税基础，又降低了未来租赁环节的计税基础。

3、未履行代扣代缴义务的涉税风险。商业房地产“售后回租”促销模式下，购房者往往是个人，这些投资者在获取租金收益的同时需要缴纳相应的增值税及附加、房产税、个人所得税等。在购房者个人未能履行自行纳税申报义务的前提下，应由商业房地产企业履行法定的代扣代缴义务。

4、随意降低计税基础的涉税风险。“售后回租”的租金回报水平一般是以投资者购买的房产总价作为计算基础，再乘以相应的租金回报率，以此得出相应的年租金金额或月租金金额。在实际操作中，有些房地产开发商可能会故意压低售价，一方面降低房地产销售环节的计税基础，另一方面在未来少付投资者租金，从而降低房地产开发商的“三大税”。

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