房产税征管有关问题的探讨

    近期，《建立房租核定制度，强化大型市场房产税征管》一文，对一典型案例进行探讨，分析了物管费挤占租赁费，影响房产税的成因及确定房产税征收的计税基础——租赁费收入认识的分歧，建议建立大型市场行业房租核定制度，通过核定征收的方式，强化大型市场税收征管。由此可见，房产税的征收管理确实值得重视，存在进一步探讨的必要。

　　一、关于房产税征收范围的探讨
　　依据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》，除村所辖区域外，县、镇的街道、居委会辖区都应纳入房产税征税范围。而《四川省地方税务局关于房产税城镇土地使用税征税范围的批复》(川地税函〔2005〕531号)规定：“房产税、城镇土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，具体征税范围由县级人民政府按批准的城镇近期规划确定”。首先，“近期规划范围”概念，与《条例》、《暂行规定》确定的征税范围不尽相同，且“近期规划范围”不管是内涵还是外延都不够准确。其次，规划的边界不够准确。县、镇规划没有严密的经纬度划分，稍长或稍短一毫米在实际地面就是一段距离。即使准确了，边界内和边界外是否属于征税范围，也存在分歧。再次，即使税务机关通过协作配合拿到了规划图，随着经济社会的快速发展，特别是城镇化的推进，调整规划的情况时有发生。在没有任何法律法规强制规定必须报税务机关的情况下，税务机关不可能及时掌握规划的调整情况，可能出现调出规划区的仍在征税，而调入规划区的没有征税，这有违依法征税原则。最后，“近期规划范围”的概念自2005年确立以来，距今已近10年。过去的规章、规范性文件没有确定有效期，10年前制定的条文能否适用于现在，依然有待探讨和实践检验。

　　二、关于房产税纳税人的探讨
　　《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳;产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”。这一规定与现实脱节，不利于基层执行。
　　其一，“产权未确定的，由房产代管人或者使用人缴纳”。房屋购买者虽已实际使用，但房屋产权并未转移到使用者手中，严格来说房屋买卖并未完成，房产税应由房屋所有者(开发商)缴纳。
　　其二，“租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”。房屋出租或出典，最初的出租人、出典人应是产权所有人。房屋出租或出典后可能出转租或再典当等，如果初承租或承典人与第二或第三承租人或承典人发生纠纷，由最后接手的使用人缴纳房产税，那么将有悖于财产税的征税对象。房屋出典人或房屋产权的承典人的产权所有人身份是明确的，不会因纠纷改变。按房产税的征税对象——房屋所有权人拥有的房产(财产)，应由财产所有人纳税。
　　其三，“产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳”。在二三十年前，通信、信息不够发达，不在当地的产权所有人缴纳房产税确有困难。一般由使用人缴纳房产税，再向房主收取或自己承担。从财产税向财产所有人征税的特征和性质分析，这种代人纳税和向第三人征税的方式不尽合理。“产权所有人、承典人不在房产所在地的”，是指户口不在所在地或者本人不在所在地，又或二者兼具。产权所有人不在房产所在地并未失去房产的所有权和财产权，不能改变房产税纳税人的身份。

　　三、关于房产税计征方式及税率的探讨
　　《中华人民共和国房产税暂行条例》规定房产税的计征方式：依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳;房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产税余值计算缴纳，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%。
　　20世纪80年代《条例》开始执行时，不管是自用还是出租，年缴纳的房产税基本是平衡的。90年代中期以后，全民经商及前店后厂大规模兴起，铺面租金快速上涨。房产租金收入缴纳的房产税远高于自用，于是出现了大量经营者以所有者名义办理营业执照，按自用缴纳房产税的问题。进入2000年后，房价快速上扬，县城的铺面从每平方米三四千元快速上升至上万元，城中心地段的铺面最高达五六万元。租金的涨幅远低于房价的涨幅。房主为少缴房产税，又想方设法改自用为出租。这就产生了两个不容忽视的问题：一是税收法规的遵从度降低，二是增大了税务机关征管的难度。
　　今天，经济社会发展日新月异，新的经济活动层出不穷。房产税征管应与新颁布的《不动产登记暂行条例》及《中华人民共和国物权法》联系起来，扩大征税范围，取消规划限制，将除村所辖区域外的房产作为征税对象;将房产的产权所有人作为纳税人，向其征收房产税;统一计征方式及税率，以市区、县(市)政府为主导，结合本地的经济发展水平，借助有资质的第三方，动态、平衡地确定应税房产的价值，将其作为计税基础，以统一的税率征收房产税。由此，真正体现财产税的特征，发挥调节收入差距的作用。