房地产税与物业税、房产税的区别

一、关于物业税

（一）物业税

2003年10月14日，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》曾提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。这是“物业税”第一次进入人们的视野。国务院2009年5月25日发布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》（国发〔2009〕26号）也提出，2009年要研究开征物业税。

“物业”一词据称源自我国的香港地区和东南亚，《现代汉语词典》认为，物业“通常是指建成并投入使用的各类房屋（如公寓、商品房、写字楼等）以及配套的设备、设施、场地等” 。可见，物业侧重指房产，不包括地产。物业税就是房产税，属于财产税（property tax）的一种。当然，我国香港地区的“物业税”事实上是对出租房屋取得租金征收的一种个人所得税。其房产税被称为“差饷”。

我国之所以没有提出将房地产市场的相关税费归并为“财产税”，一是因为“财产”的概念较为宽泛。除了房屋、土地之外，还包括车辆等动产乃至股票、债券等无形资产；二是，与西方发达国家不同，我国实行的是土地的社会主义公有制，居民和企业只能取得土地一定期限的使用权，并不拥有对土地的所有权。因此，将其称为“不动产税”或“房地产税”都显得不够科学和严谨，故而参照香港等地区，选择了“物业税”的称谓。

（二）“物业税”与“物业费”

当然，“物业税”的称谓远非完美。首先，它容易和人们所熟知的“物业费”相混淆；其次，甚至有人会误认为“物业税”是“物业费”费改税的结果，从而认为将来缴纳了物业税之后，就无需再缴纳现在的物业费了。其实不然，物业税的征收基础是土地、房屋等不动产的所有者所拥有的财产，政府是征收主体，通过政府的强制力实现。物业税是纳税人向国家缴纳的一种带有很大受益性质的财产税。也就是说，政府可以运用征缴的物业税收入投资基础设施、改善房地产的周边环境，从而带来纳税人房地产的进一步升值；物业费则是居民向物业公司交纳的电梯、卫生、保安等方面的服务费。二者之间有着本质的区别。

在国外，住宅其实可以分为很多类，主要包括：

一是独立房屋、独栋别墅（Detached）。独立房屋是建筑在其所属土地上的单一房屋，指独立的房子（House），即四面墙都是自己独有的。

二是半独立房屋（Semi-Detached）。这种房屋有时被称为“半独”(Semis)，它的一侧同另外一所相似的房屋相连，双方共用一堵墙。

三是镇屋（Townhouse）。有时也称为“排屋”、“联排别墅”（Row house），这种房屋两侧都和相似的房屋相连。

四是共管公寓(Condo，condominium)。共管公寓可以是共同管理的镇屋，也可能是低层或高层公寓大厦的单位。其实condo的概念和apartment（公寓）很像，但apartment一般是只能租，而condo可以买，也可租。

这里，除所谓的“独栋别墅”之外，其他房屋多是有小区的，这就涉及绿地等费用公摊问题。对于这些房屋，则需要交纳“物业费”（condo fee）。而这些物业费通常会覆盖小区的保安费（security）、保险费（property insurance）等内容，其用途是高度透明的；有的小区在交纳物业费之后，甚至可以免去水费等费用。小区物业的经营状况甚至会和小区房产的价格直接相关，如果一个小区的物业公司经营状况良好、物业费有盈余，那么该小区的房产因此会获得溢价；反之则会产生折价。可见，这种“物业费”确实是小区公共服务的一种成本分担，因此一些国外的“物业费”其实是可以冲抵“物业税”的。

由此看来，在我国城镇化水平不断提高的背景下，我国要实现基层民主自治，确实可以从小区的物业费用途公开做起，进而推进所谓“物业税”的改革，由基层民主自治向基层地方政府治理现代化转变。

二、房产税：新旧之分

然而，就在人们都认为物业税将“渐行渐近”时，《关于中央和地方2009年预算执行情况与2010年中央与地方预算草案的报告》中，却已经没有物业税的相关内容，取而代之的是“完善消费税和房产税制度”。2013年国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见》，明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

2011年1月28日，房产税改革试点终于在上海和重庆破冰。2011年1月28日起，上海、重庆两市开始对部分个人住房征收房产税。重庆偏重对高档房的征收，对外地炒房客从第二套房开始征税，税率为0.5%-1.2%。上海则针对新增一般房地产，规定对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，而且按照人均面积做起征点考虑，根据房价高低税率分别暂定为0.6%和0.4%。

然而，需要注意的是，这种“新房产税”要与我国早已有之的“旧房产税”区别开来。

新中国成立后，政务院在1950年1月公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税和地产税。同年6月，为简并税种，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年政务院公布了《城市房地产税暂行条例》。1973年工商税制改革时，把对（国有）企业征收的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外商独资企业和房产管理部门继续征收城市房地产税。1984年，国务院在对国有企业进行第二步利改税和改革工商税制时，确定恢复征收房产税。但我国的城市土地属于国家所有，土地使用者没有土地所有权，因此将城市房产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种，并先后于1986年和1988年发布了这两个税种的暂行条例。从此，对内资纳税人征收房产税和城镇土地使用税，城市房地产税只适用于外资纳税人。房产税按房产原值进行一定比例扣除后的余值或租金的标准计算，城市房地产税按标准房价或标准地价的一定比例计算，城镇土地使用税直接按所使用的土地面积计算。《2008年国务院第546号令》规定， 1951年8月8日政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税，这标志着我国内外资房地产税制的统一。

对比新旧房产税，“旧房产税”一是规定“个人所有非营业用的房产免纳房产税”；二是规定“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳”。我国“旧”房产税政策规定，可以采取从租计征（税率为12%）和从价计征（税率为1.2%）两种方式。从价计征，是指按房产原值一次减除10%－30%之后的余额计征。显然，房产税采用的是一种“历史成本”的税基，没有能够体现出政府改善房产周边基础设施而使房产价值上升的影响。为此，“新房产税”，一是将其税基由现在的“历史成本”转为“公允价值”（fair value）。所谓公允价值，即房产的现价。而房产交易并不会随时发生，房产又具有其自身的位置、面积、朝向等很多独特属性，因此就需要通过评估来确定房产的价值。二是要将“个人所有的非营业用的房产”纳入进来，在给予适当“豁免”的前提下，一并课税。

三、房地产税

在经历了“房产税-物业税-房产税”的变迁之后，党的十八届三中全会则是将其称为“房地产税”，即“加快房地产税立法并适时推进改革”。物业税的“神龙见首不见尾”和房地产税的最终“王者归来”和“实至名归”，同样耐人寻味。“主角不是你”背后最主要的原因，应当是向税收法定主义原则的回归。新一轮财税体制改革的基本思路，围绕十八届三中全会决定明确的“完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率”等6句话、24个字展开，其中首当其冲的就是“完善立法，树立法治理念，依法理财，将财政运行全面纳入法制化轨道”。

谷成（2011）指出，《上海市人民政府关于印发(上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法)的通知》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》都指出，《暂行办法》的印发是当地人民政府的决定，其依据为“国务院第136次常务会议有关精神”。然而，上述办法与现行房产税的法律依据并不一致。国务院于1986年9月15日颁布、自1986年10月1日起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第五条规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。这种不一致很可能使纳税人对上海市人民政府和重庆市人民政府各自出台的《暂行办法》的法律规范性产生质疑，或者将税收的性质混同于行政命令，进而使“房地产税”出台的法理基础受到质疑。这种质疑在党的十八届四中全会强调全面推进依法治国的背景下显得更加切中要害，这也是促使“房地产税”回归的重要原因。

无论采用什么样的名字，房产税改革的两项标准达到共识：一是要“扩围”，将个人自有非营业性房地产纳入课税范围；二是要改变税基，将目前由历史价值的从价计征和从租计征改为按公允价值为基础的评估价值征税。从上述意义来讲，我国房地产税改革实际上是开征一种新型的具有财产税性质的全新税种。目前正在上海和重庆试行的房产税改革并不是真正的房地产税改革，因为它们的课税范围还是比较狭窄的，方案中存在着对存量房不征税和对某些增量房免征税的优惠措施。这不符合财产税的计税原理和国际一般做法。

然而，“城头”变换的可能也只是“大王旗”。房产税改革仍然在沿着既定的轨迹在行进。而且，这种行进的速度还在不断加快。我国自2015年3月1日开始施行的《不动产登记暂行条例》就被认为客观上是在为房地产税的开征创造条件。由此可见，我国房地产税改革在“称谓”上经历了如下的变化过程：物业税从“渐行渐近”到“渐行渐远”与房地产税则“渐行渐近”；物业税的“鸠占鹊巢”到房地产税最终的“王者归来”。

作者：白彦锋（ 中央财经大学财政税务学院）