准确把握土地使用权相关税收政策

　　一、土地的两类归属

　　我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

　　城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律另有规定的外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　二、土地权利证明

　　国家依法实行土地登记发证制度。土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

　　土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明和对使用权的确认。土地权利证书包括：(一)国有土地使用证;(二)集体土地所有证;(三)集体土地使用证;(四)土地他项权利证明书。

　　三、土地的三种类型

　　土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

　　四、建设用地使用权

　　建设用地使用权：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。国家对国有土地设立用益物权，合法使用建设用地的为用益物权人。土地使用者应当依法缴纳或免缴土地使用税。

　　《国有土地使用证》是确认土地使用者使用权，证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

　　五、建设用地使用权的取得及灭失

　　设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。原则上应当以出让等有偿使用方式取得;严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

　　(一)土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者在土地使用权存续期间，对受让的出让土地享有占有、使用、收益和部分处分权。

　　土地使用权出让最高年限：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

　　依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，有权取得该土地在一定年限内的使用权利，可以将该土地使用权在符合规定条件的前提下转让、出租或抵押。

　　(二)土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

　　除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制。经县级以上人民政府依法批准，国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;法律、行政法规规定的其他用地等四类建设用地，可以以划拨方式取得。

　　《国有建设用地划拨决定书》(2008年7月1日以前为《国有土地划拨决定书》)是依法以划拨方式设立国有建设用地使用权、使用国有建设用地和申请土地登记的凭证。

　　划拨方式取得的土地使用权改变用途(俗称土地变性)的，经当地行政主管部门批准，依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

　　取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照规定予以出让。

　　(三)土地使用权终止：土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止;或因取得的国有建设用地闲置超过两年被无偿收回。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

　　根据社会公共利益的需要，或者实施城市规划进行旧城区改建的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

　　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有因国防和外交的需要;由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要等法定情形，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定并公告。建筑物、构筑物及其附属设施被征用的，该定着物占用范围内的建设用地使用权一并随之处分。

　　闲置土地：国有建设用地使用权人超过有偿使用合同或者划拨决定书约定的动工期限满两年的，首先责令其限期动工开发;逾期不动工开发的，市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后下达《收回国有建设用地使用权决定书》无偿收回国有建设用地使用权。

　　六、出让建设用地使用权的方式

　　国有建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标、挂牌出让或者双方协议的方式。

　　(一)必须以招标拍卖挂牌方式出让的国有建设用地使用权：

　　1.供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地。

　　2.其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的。

　　3.划拨土地使用权转让或改变用用途，《国有建设用地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。

　　4.出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的;

　　5.法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

　　(二)可以采取协议方式出让的国有建设用地使用权：

　　1.供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地;

　　2.其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;