土地使用税纳税的起止时间分析及案例分析

　　一、土地使用税的纳税开始时间

　　1、法律依据

　　财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定：对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”基于此规定，是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。

　　《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）第四条规定，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。

　　2、土地使用税的纳税开始时间

　　（1）如果企业取得的土地是熟地（净地）的土地使用税的纳税开始时间

　　根据以上法律规定，如果企业取得的土地是熟地（净地）的土地使用税的纳税开始时间分两种情况：

　　一是由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　二是在土地管理局与企业办理土地交付手续的实践中，要特别注意以下两点纳税义务开始时间：

　　第一，土地管理局与企业办理土地交付使用手续的时间滞后于合同中约定的交付使用时间，则城镇土地使用税应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；

　　第二，土地管理局与企业办理土地交付使用手续的时间早于合同中约定的交付使用时间，则城镇土地使用税从土地实际交付的次月起缴纳。根据以上分析，企业在签定土地转让和出让合同时，必须在土地出让或转让合同中，注明土地交付使用时间节省土地使用税。

　　（2）由于生地不可以招标，只有熟地才可以招标，因此，财税〔2006〕186号文件中的“土地”是指熟地。如果企业通过招投标取得的土地是生地（毛地），则土地使用税的纳税义务时间是拆迁工作完成，开始使用土地的时间。

　　案例分析1：某企业土地使用合同中未明确土地交付使用时间而多缴纳土地使用税的涉税分析

　　（1）案情介绍

　　2013年11月，安徽阜阳市某一家房地产企业通过“招、挂、拍”程序，耗资2亿与当地土地储备中心签订一份土地转让合同。由于当地土地储备中心2011年的土地储备指标全卖完了，为了实现2013年的财政收入的目标，当地政府只好把2014年的土地指标预先放到2013年来销售，也就是说，当地政府即土地储备中心与该房地产公司签订的土地销售合同，卖的是2014年的土地指标，而不是真正的土地实物，结果在土地转让合同中没有写清楚，也不好写，只好不写土地交付的使用时间。

　　安徽阜阳某房地产公司从土地储备中心索取的一张2亿的发票，在财务上的账务处理是：借：无行资产——土地，贷：银行存款。由于没有具体的土地，只好没有办理土地使用权证书，直到2014年12月份才把土地交给房地产企业使用，该房地产企业直到2015年3月份才办理了土地使用权证书。2015年5月份，当地的税务稽查局抽到该房地产公司进行检查，结果发现该房地产公司2011年11月份买的该土地，没有缴纳土地使用税，要求该房地产企业进行补缴2013年12月份以来的土地使用税，并要求罚款并缴纳滞纳金，该房地产公司的老板和财务经理百思不得其解，请问当地税务稽查局的认定结论是否正确。

　　（2)涉税风险分析

　　《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 ”

　　《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　基于此规定，如果合同中没有写明土地交付时间，则会引起多交土地使用税的风险。

　　至于本案例中的房地产企业在与当地土地储备中心签订的土地转让合同中，没有写明土地交付使用的时间，根据财税[2006]186号文件第二条的规定，本房地产企业必须从2013年签订合同的时间11月的次月12月开始申报缴纳土地使用税。

　　《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第六十二条规定：“纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。”第六十四条第二款规定：“纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。 ”

　　《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第二条规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。”，根据以上政策文件规定，该公司与政府签订的土地出让合同应该按价款的万分之五贴花。根据以上政策规定，本案例中的房地公司没有按规定的期限办理纳税申报，则必须承担补缴2013年12月份以来的土地使用税，罚款和缴纳滞纳金。

　　（3）税收风险控制策略

　　如果该房地产公司能提前做好税收筹划，在2013年11月与当地土地储备中心签订土地转让合同时，就能够考虑到当地土地储备中心无法交付土地的客观实践情况，在当时的土地转让合同中写清楚预计政府能够提供土地交付使用的时间，假使为2015年4月，则根据财税[2006]186号文件第二条的规定，该房地产公司缴纳土地使用税的时间为2015年5月份，就可以规避当地税务稽查局作出的以上补税、罚款和缴纳滞纳金的税收风险。因此，要税务筹划没风险，必须要从合同签订入手。

　　二、土地使用税纳税的截止时间

　　1、法律依据

　　《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。”该规定从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始缴纳。具体判定依据为：

　　（1）如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒了即为实物发生变化

　　（2）权利发生变化，应该主要从合同签订判断，财税〔2006〕186号文件规定了合同签订日是判定开始缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。权利发生变化，主要是办理相关手续，即《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生变化了。

　　（3）状态发生变化，应该理解为是否改变原状和实物形态。如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。凡是实物、权利、状态这三项中有一项发生了改变，就应当判定，一方终止，另一方开始缴纳。

　　另外要关注地方的政策规定

　　（1）《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函〔2009〕128号）规定，房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。

　　（2）《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）规定，房地产开发企业销售新建商品房的城镇土地使用税纳税义务截止时间，为房屋交付使用的当月末。房屋交付使用的时间为合同约定时间。未按合同约定时间交付使用的，为房屋的实物或权利状态发生变化的当月末。

　　（3）《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知 》（西地税发[2009]248号）规定：房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。房地产开发企业商品房销售期间，应逐月统计已交付和未交付部分，并按建筑面积比例分摊计算当月应缴纳土地使用税。

　　（4）《重庆市地方税务局关于明确房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止有关问题的公告》（重庆市地方税务局公告2012年第6号）规定：

　　房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税土地面积中扣除。房地产开发企业销售房屋并终止城镇土地使用税纳税义务时间按“房屋交付时间和购房者房屋产权登记时间孰先”的原则确定。

　　已销售房屋的占地面积计算公式如下：

　　已销售房屋的占地面积=(已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积)×总占地面积。

　　房地产开发企业应在每年的4月、10月征期申报缴纳城镇土地使用税，其中4月征期应以土地总面积扣除截止当年3月31日累计已销售房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳上半年应纳的税款；10月征期以土地总面积扣除截止当年9月30日累计已销售房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳下半年应纳的税款。

　　（5）《北京市地方税务局关于城镇土地使用税征收管理有关问题的通知》（京地税地[2007]303号）规定：从2007年１月１日起，对房地产开发企业开发用地征收的城镇土地使用税应在每年的4、10月份征期征收，其中4月份征期应以当年3月31日未售出房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳上半年应纳的税款；10月份征期应以当年9月30日未售出房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳下半年应纳的税款。

　　对于房地产开发企业缴纳的开发用地城镇土地使用税，纳税人也可以采取按各月末未售出房屋的占地面积为计税依据，计算全年应纳税款，并于下一年度1月31日前到主管地方税务机关办理上一个年度的税款清算。

　　2、分析结论

　　基于以上政策规定，得出以下两个结论：

　　(1)对于纳税人取得政府划拨土地后，在没到土地管理部门办理手续前，如果实物状态未发生变化，原土地使用者还在耕种或原住户的生产生活都没有改变，则没有发生纳税义务。如果房屋实施动迁，或耕地撂荒，或该土地的实际经营管理权属于被划拨者所有，尽管没到土地部门办理手续，也应判定发生城镇土地使用税的纳税义务。

　　(2)房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关判定的焦点。如果从合同约定的交房时间判定，当开发商未能履约时，则应从实际交付时判定终止缴纳。如果合同没有约定交房时间，就不能以签订商品房销售合同的签订时间判定终止纳税了，而要按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。

　　案例分析2

　　某公司2013年1月，通过挂牌形式取得土地一宗，但介于土地纠纷问题一直没有解决，该公司在摘牌之前支付一部分定金之后，一直未缴纳全部土地出让金，国土资源局也不予办理任何土地使用权手续，该公司未对该宗土地进行开发使用，直至2015年7月份前期问题解决之后，签订了《国有土地使用权出让合同》，申领了《国有土地使用证》，请问：该公司土地使用税的纳税义务发生时间如何确定？

　　财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”基于此规定，是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。

　　如果该公司2013年1月，通过挂牌形式取得土地一宗时，与当地土地管理部门签定了土地使用权合同，合同约定交付土地时间的，例如约定是2015年1月，则从2015年2月起缴纳城镇土地使用税；

　　如果该公司2013年1月，与当地土地管理部门在签定土地使用权合同时，在合同中没有约定土地交付时间，则从2013年2月起缴纳城镇土地使用税；

　　案例分析3

　　某房地产企业2011年1月与政府签订了购买土地协议，但协议中并未对地块的具体位置及相关的准确面积进行说明，只大概的说在开发区，并没有约定支付土地的具体时间，后来原定的地块为其他公司用作抵押的，后政府又找了一块地，说是给该房地产企业，但因该地块上有一企业因租期未到而不愿搬走，所以政府到现在也未能将地块给该房地产企业，政府也知道因为地的问题使该房地产企业损失严重，因此决定将那公司的租金给该房地产企业，该房地产企业还未进场建厂房，所以一直处于筹建期，到现在都没有具体的地块的相关信息给该房地产企业，如果要交缴土地使用税，这个房地产企业该如何计算？

　　财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”基于此规定，是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。

　　财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。”该规定从某种意义上讲，一方终止，则另一方开始缴纳。具体判定依据为：

　　①如果某纳税人将房屋或土地使用权转让给开发企业，房屋被拆除了，土地撂荒了即为实物发生变化

　　②权利发生变化，应该主要从合同签订判断，财税〔2006〕186号文件规定了合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对出让土地的一方应该是合同签订日终止纳税义务。权利发生变化，主要是办理相关手续，即《产权证》、《土地使用证》或“合同”、“协议”这些履行了，就是权利发生变化了。

　　③状态发生变化，应该理解为是否改变原状和实物形态。如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的土地是耕地，现在变成了撂荒地。凡是实物、权利、状态这三项中有一项发生了改变，就应当判定，一方终止，另一方开始缴纳。

　　本案例中，某房地产企业2011年1月与政府虽然签订了购买土地协议，但协议中并未对地块的具体位置及相关的准确面积进行说明，只大概的说在开发区，而且没有约定支付土地的具体时间，后来原定的地块为其他公司用作抵押的，后政府又找了一块地，说是给该房地产企业，但因该地块上有一企业因租期未到而不愿搬走，所以政府到现在也未能将地块给该房地产企业。这说明该份土地购买协议没有具体的标的物，实物、权利、状态这三项都没有发生改变，因此，政府后找的准备给该房地产企业的一块地的土地使用税还是由该地块上因租期未到而不愿搬走的一企业缴纳，该房地产企业不缴纳土地使用税。