土地增值税纳税实务例解

   （一）某房地产开发企业：2008年发生以下业务：

　　1、取得一处土地使用权，支付土地出让金9000万元，缴纳相关税费240万元；

　　2、以上述土地开发建设普通标准住宅、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；

　　3、住宅楼的开发成本3000万元，分摊到住宅楼的利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元，罚息10万元（能提供金融机构证明）；

　　4、写字楼的开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；

　　5、与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于全体业主共同所有；

　　6、年底全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入18000万元，将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。

　　其他相关资料：房地产开发费用扣除限额为5%或10%，转让环节缴纳的各项税金为936万元。。

　　根据上述资料，对计算土地增值税的各项目进行分析。

　　解析：

　　1、由于该房地产开发企业取得的该土地分别用于建造普通标准住宅、会所和写字楼，且各自所占用的土地面积都为1/3。故各自承担的土地出让金及相关税费为3080万元。

　　2、根据规定，房地产开发企业建造的与开发项目配套的会所、停车场等建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。故会所发生的费用可以在计算土地增值税时按规定扣除。

　　3、房地产开发费用：是指与房地产开发有关的销售费用、管理费用和财务费用。按照新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计算当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。但对于利息支出以外的其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金融之和，在5%以内计算扣除。

　　利息支出，分两种情况确定扣除金额，（1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金融。（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。另根据规定超过贷款期限的利息和罚息是不允许扣除。

　　根据上述规定，普通住宅可扣除的开发费用为：

　　（300-40-10）+（3080+3000）×5%=554（万元）

　　会所可扣除的开发费用为：

　　（3080+480）×10%=356（万元）

　　写字楼可扣除的开发费用为：

　　（3）（3080+4000）×10%=708（万元）

　　4、写字楼虽然是作价9000万元与他人联营开设商场，但其是收取固定收入，不承担经营风险，因而不符合联营投资征收土地增值税的规定，故对企业将写字楼作价联营的行为不征收土地增值税，同时写字楼所发生的成本费用也不可在计算普通住宅应缴纳的土地增值税时加以扣除。

　　5、根据规定，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。故对普通住宅和会所支付的土地出让金和开发成本可加计扣除额为：

　　（3080+3000+3080+480）×20%=1928（万元）

　　综上所述，出售普通住宅可扣除的项目金额合计为：3080+3000+554+3080+480+356+1928+936=13414（万元）

　　增值额为：18000－13414=4586（万元）

　　增值率为：4586÷13414=34.19%

　　应纳土地增值税额为:4586×30%=1375.8（万元）