加强土地增值税管理及公告解读

　　为进一步加强房地产行业税收征管，加强土地增值税管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)等文件精神，现就我省土地增值税有关政策公告如下：

　　一、关于房地产开发项目前期管理

　　纳税人应根据房地产开发项目进度，定期向主管税务机关报送项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发相关情况，具体报送时间由主管税务机关按照相关规定确定。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，加强房地产开发项目的日常税收管理，利用信息化手段按项目分别建立档案、设置台帐，实施项目管理。

　　二、关于征收方式的确定

　　(一)房地产开发项目及单纯转让土地使用权土地增值税实行先预征、后清算的征管方式(经有关部门批准建设的经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房不预征土地增值税)。凡符合土地增值税清算条件的纳税人，应当依照规定在90日内自行清算完毕，及时向主管税务机关报送清算的相关资料。主管税务机关对土地增值税清算情况进行审核和评估，据实征收。

　　(二)在日常征管或清算审核的过程中，主管税务机关发现纳税人有下列情形之一的，可以实行核定征收：

　　1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　4.符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　(三)以房地产投资、联营和单纯转让土地使用权，不适用核定方式征收，应据实清算。

　　(四)土地增值税清算单位确定为核定征收方式的，在该清算单位清算审核完毕前不得变更。

　　三、关于土地增值税预征率和核定征收率

　　(一)预征率为：

　　1.普通标准住宅：1.5%;

　　2.非普通标准住宅：2%;

　　3.非住宅：3%;

　　4.单纯转让土地使用权：5%。

　　(二)核定征收率为：

　　1.普通标准住宅：5%;

　　2.非普通标准住宅：6%;

　　3.非住宅：6%;

　　4.符合清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的：10%。

　　四、关于清算审核时限

　　主管税务机关自受理纳税人土地增值税清算申报之日起，90日(不含补正资料时间)内应完成清算审核工作。情况复杂的，经主管税务机关局长批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不超过30个工作日。

　　五、关于土地增值税清算鉴证

　　纳税人可以委托税务师事务所等中介机构实施土地增值税清算鉴证，但税务机关不得要求纳税人进行清算鉴证或指定中介机构实施清算鉴证。中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》不能代替税务机关的清算审核，仅作为税务机关清算审核的参考。

　　六、本公告自2015年7月1日起执行

　　2015年7月1日(含)后实行土地增值税核定征收的房地产开发项目，一律适用本公告规定的核定征收率，不再分段适用核定征收率。《湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》(湘地税发〔2010〕25号)同时废止。

　　湖南省地方税务局

　　2015年6月9日

　　《湖南省地方税务局关于加强土地增值税管理的公告》政策解读

　　发布时间：2015-06-26来源：省局办公室

　　根据湖南省规范性文件相关管理规定，《湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》(湘地税发[2010]25号)文件今年执行到期。结合我省土地增值税管理的实际，为进一步加强土地增值税管理，规范房地产行业税收管理秩序。省局废止湘地税发[2010]25号文件，出台《湖南省地方税务局关于加强土地增值税管理的公告》(以下简称《公告》)，明确了几个方面的土地增值税税收政策。现解读如下：

　　一、明确了房地产开发项目土地增值税前期管理事项

　　结合我省土地增值税管理现状，根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第六条的规定，明确了征纳双方加强房地产开发项目土地增值税前期管理的义务和具体工作内容。

　　二、进一步明确了土地增值税征收方式的适用范围

　　《公告》再次强调房地产开发项目及单纯转让土地使用权土地增值税实行先预征、后清算的征管方式，明确了土地增值税应以查账据实征收为主。要求符合清算条件的纳税人，应当按规定及时向主管税务机关报送清算的相关资料。主管税务机关对土地增值税清算情况进行审核和评估，据实查账征收。《公告》还规定保障性住房不实行土地增值税预征。目的是为了减轻从事保障性住房建设纳税人的资金压力，鼓励房地产开发企业多开发保障性住房项目，支持国家解决低收入人群住房问题。

　　《公告》要求主管税务机关在日常征管或清算审核的过程中，发现纳税人有5种实行核定征收情形之一的，采用核定征收方式。《公告》提到在“日常征管”过程中就可采取核定征收方式，但主管税务机关必须掌握和锁定纳税人符合核定征收条件的确凿证据，方可在日常征管中下达核定通知书。这样规定的主要目的是为了避免房地产项目清算时因纳税人资金紧张或其他原因，造成税款无法及时入库或者税款流失。

　　《公告》明确“以房地产投资、联营和单纯转让土地使用权的，不适用核定方式征收，应据实清算”。上述情形必须进行查账据实清算。

　　为了保持土地增值税具体清算单位征收方式的一致，《公告》明确核定征税方式一经确定，在该清算单位清算审核完成之前不得变更为其他征收方式。

　　三、保持土地增值税预征率和核定征收率不变

　　《公告》按照湖南省地方税务局2014年7号公告内容对房地产类型进行了重新分类。保持预征率和核定征收率不变。但对纳税人恶意拒绝土地增值税清算的行为，规定了10%的核定征收率。

　　四、明确了税务机关清算审核期限

　　主管税务机关受理纳税人清算审报后，必须在规定的时限内完成清算审核工作，考虑到房地产开发周期较长，情况复杂的可适当延长清算审核期限。

　　五、明确了土地增值税清算鉴证的作用

　　强调税务机关不得要求纳税人进行清算鉴证或指定中介机构实施清算鉴证，“土地增值税清算税款鉴证报告”仅作为税务机关清算审核的参考。

　　六、明确核定征收率不再分段执行。

　　2015年7月1日后(以清算申报受理日期为准)实行土地增值税核定征收的房地产开发项目，无论其销售收入何时取得，一律适用本公告规定的核定征收率，不再分段适用核定征收率。

　　湖南省地方税务局

　　2015年6月8日