土地增值税的清算八步曲

　　税总发〔2013〕67号《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》进一步要求加强土地增值税清算工作，这是国家税务总局加强土地增值税清算工作的指引，通过工作督导和绩效考核方式，推进土地增值税清算。

　　地产企业要思考如何应对税务机关越来越规范和严格的土地增值税清算管理。毫无疑问，事前税务筹划，事中税务规范管理以及事后土地增值税清算管理，是系统化降低税负，化解税务风险的关键所在。

　　智慧源(中国房地产财税咨询网)辅导一些地产企业进行土地增值税清算时发现：一些地产商缺乏系统规划，多数被动接受税务机关土地增值税清算，或者聘请事务所帮助清算，效果较差，风险也较大。智慧源十三年来专注于房地产财税咨询，前后辅导过300多个土地增值税清算案例，从中总结了一些心得体会与大家分享，希望给大家一些启示。

　　房地产企业首先要制定土地增值税清算管理程序。清算管理程序包括但不限于：事前内部模拟清算、组建清算小组、核实清算基础数据、设计不同清算方案、确定是否聘请提供鉴证的事务所、聘请合适的清算事务所、提交税务机关清算方案、应对税务机关清算调整意见、获得清算结论，税金多退少补。

　　1、事前内部模拟清算

　　这是地产企业管理层对土地增值税的重视和落地之举，在尚未接收主管机关清算前，内部先模拟清算。应根据企业自身财税力量，可以自行组织，也可以聘请外部专业机构。这是房地产土地增值税清算成功的关键一环，可以大幅度降低清算风险和税负。

　　2、组建清算小组

　　围绕土地增值税清算，组织相关部门配合财务部门开展工作，最主要是成本部门的配合。

　　3、核实基础数据

　　这是工作量最大的清算准备工作之一。房地产企业从拿地到清算，往往都需要经历很多年，财务部门以及其他工程部门人员会出现更迭，企业内部控制也往往逐渐完善。笔者在广州辅导一个土地增值税模拟清算项目时，发现该企业人为虚增土地成本2,000万元，我们将此虚增成本剥离，并通过其他方案调整，成功地将普通住宅增值率控制在20%以内，节省3000万元税款。

　　4、设计不同清算方案

　　方案设计是对专业技术要求最高的工作任务之一，此项工作建立在对土地增值税法熟练掌握基础上，同时又需要熟悉项目开发特点和地域特点。企业必须事前设计不同的清算方案，进行比较，再选择相对最优的清算方案。某些地产企业，其清算方案缺乏系统思考，为了申报而申报，企业损失较大。

　　智慧源曾辅导过一个土地增值税清算案例，该项目有别墅、普通住宅。分摊土地成本时，企业财务人员按建筑面积分摊土地成本。我们计算比较发现，该项目有大约40%的土地用于别墅开发，剩下60%用于高层住宅以及配套。采用占地面积法分摊土地成本，比按建筑面积分摊可节约土地增值税2,000万元。最后该司接受了我们按占地面积法分摊土地成本的建议，主管税务也认可，为企业节省了税金，管理层认识到财务可以为企业创造有形效益。

　　5、聘请提供鉴证的事务所

　　土地增值税清算实务中，由于企业财务人员不具备全面清算能力，聘请事务所提供鉴证服务，在一定程度上化解清算风险，减轻企业与主管税务机关的沟通成本。

　　6、提交税务机关清算方案

　　按照土地增值税清算程序，纳税人将清算方案提交给主管税务机关，不同的清算方案决定了企业土地增值税税负高低。

　　7、应对税务机关清算调整意见

　　主管税务机关受理清算方案以后，会对清算方案中各项数据进行审核和质疑，比如红线外成本是否允许在土地增值税前扣除，超过银行同期同类利率的利息是否能在土地增值税前扣除等。其中，有些按税法规定的确不能在土地增值税前扣除，但也有些在政策上是模糊的，通过与税局协商，可以争取在土地增值税前扣除，需要企业提交应对的支持证据以争取税前扣除，这对最终税负影响巨大。

　　笔者在服务过程中，往往发现纳税人由于恐惧或者害怕，会出现不敢与税务机关正面沟通，或者采用非正常沟通方式，比如拖延、躲避等，会给企业带来很大税务损失，增加税务机关工作量。

　　有些纳税人因为不能正确处理税企之间争议，将原本可以在税收征管科审定的问题，拖延到税务稽查，耗时、耗力、耗钱。

　　8、获得清算结论

　　企业应及时获得清算结论，并根据结论多退少补税金。智慧源在为企业服务过程中，发现有些纳税人清算周期拉得很长，过程越长，对纳税人越不利。清算政策不断调整，政策的调整，以及税务机关主管人员变动等因素，都会增加清算的成本和风险。