土地增值税的相关政策及税务处理

　　为进一步规范和推进我区土地增值税工作，提高土地增值税管理水平，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定，现将土地增值税有关政策问题公告如下：

　　一、关于最小清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题
　　最小清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。
　　商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。
　　商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高

　　二、关于取得土地使用权所支付的金额扣除问题
　　(一)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家规定补交的土地出让金和按国家统一规定交纳的有关费用。
　　(二)以出让方式取得土地使用权的，为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。
　　(三)以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。
　　(四)以“招、拍、挂”等竞价方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的实际价款及按照国家统一规定交纳的有关费用。

　　三、关于合作建房的界定问题
　　财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第二条中的合作建房，是指一方是拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方提供资金，以双方名义共同立项开发，然后按照双方约定比例进行分配、使用或销售的一种房地产开发形式。

　　四、关于车库、停车位、地下室征收土地增值税问题
　　房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室，与购房者签订销售合同，应按规定征收土地增值税。
　　房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。
　　有产权的车库、停车位、地下室是指办理有房产证或土地使用证的车库、停车位、地下室。

　　五、关于以兼并企业方式取得土地使用权征收土地增值税的扣除问题
　　房地产开发企业以兼并企业方式取得土地使用权进行房地产开发，在计算土地增值税时，可以扣除国土部门出具文件中载明的土地评估价值，但不作为加计20%扣除的基数。

　　六、关于以土地(房地产)投资入股进行投资或联营征收土地增值税的扣除问题
　　房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时应以《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)文件的执行日期为界限，分以下两种情况确认扣除项目：
　　(一)2006年3月2日之前，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资入股的账面价值作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
　　(二)2006年3月2日之后，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征
　　税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

　　七、关于纳税人购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让扣除金额问题
　　(一)非房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设并转让的，其购买在建项目所支付的价款允许扣除。
　　(二)房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买的在建项目所支付的价款允许加计20%扣除;后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。

　　八、关于土地增值税清算中成本费用分摊问题
　　(一)对于分期开发的项目，属于多期的公共配套费用，按各期占地面积占项目总占地面积分摊至每期项目中，作为每期的公共配套费用。
　　(二)当期的公共配套费用的分摊，按照当期清算单位的建筑面积占当期总建筑面积的比例分摊。

　　九、关于土地增值税清算单位问题
　　土地增值税的最小清算单位为一个幢号。最小清算单位中同时包含普通住宅、非普通住宅和非住宅的，应分别计算土地增值税。

　　十、关于新建房与旧房的界定问题
　　未销售且未使用的房屋为新建房，使用包括自用及出租。自治区地方税务局《关于土地增值税若干问题的通知》(新地税三字〔1997〕027号)第二条同时废止。

　　十一、关于委托代销收入确定问题
　　对于房地产开发企业委托专业营销公司销售房地产的，以购房者实际支付的价款作为土地增值税计税收入，不得扣除代销费、包销费。

　　十二、关于售楼处、样板房费用扣除问题
　　(一)房地产开发企业独立于房地产项目以外单独建造的样板房、售楼处的成本费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。
　　(二)对于以开发产品作为售楼处、样板间发生的装修费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。

　　十三、关于公司分立、合并发生的房地产权属转移征收土地增值税问题
　　(一)在公司分立中，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方和新设方承受原公司房地产的，不征收土地增值税。
　　投资主体相同是指分立后各公司投资人名称和出资比例均不发生改变。凡改变上述两项内容的，均属于投资主体发生改变。
　　(二)在公司合并中，两个或两个以上的公司依照法律规定、合同约定，合并改建为一个公司，且原投资主体存续的，对原合并各方的房地产转移不征收土地增值税。
　　(三)对于分立或合并后的公司为房地产开发企业(或从事房地产开发)的不适用上述规定。

　　十四、关于统建房、集资房征收土地增值税问题
　　统建房、集资房立项人为房地产开发企业的，应采取先预征后清算的方式征收土地增值税。
　　统建房、集资房立项人为非房地产开发企业的，不采取预征方式征收土地增值税，应按规定据实计算缴纳土地增值税。

　　十五、关于精装修房征收土地增值税问题
　　销售精装修房产，其装修费用可以计入房地产开发成本，据以扣除计算土地增值税。若装修中含有电器、家具等动产的，电器、家具等动产价值不做收入，不得扣除。

　　十六、关于非房地产开发企业土地增值税核定征收率问题
　　非房地产开发企业土地增值税的核定征收率，原则上不得低于同类别、同区域的新房的核定征收率。
　　核定征收率由各地(州、市)地方税务局确定。

　　十七、关于住宅的土地增值税预征率问题
　　随着我区房地产市场的发展，原自治区地方税务局《关于土地增值税有关问题的通知》(新地税发〔2005〕208号)中规定的住宅土地增值税预征率明显偏低，现决定住宅土地增值税预征率由1%以内调整为3%以内。
　　其具体适用的预征率由各地(州、市)地方税务局结合实际，在规定的幅度内确定。

　　十八、关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为征收土地增值税问题
　　自治区地方税务局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为土地增值税问题的通知》(新地税函〔2012〕76号)中“土地使用者将土地归还给土地所有者行为不征土地增值税”的规定，其适用范围按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第四条的规定执行。

　　十九、关于破产企业征免土地增值税问题
　　鉴于破产企业征免土地增值税问题总局已有相关统一规定，《自治区地方税务局转发〈财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知〉的通知》(新地税一字〔1995〕044号)第四条废止。