“营改增”带来的土地增值税新问题的探讨

营改增以来，关于税收政策大变化带来的影响随着时间推移逐渐显现。对于土地增值税来说，其中增值税税金是否抵扣？增值税随征的附加税费如何抵扣？新旧不动产的界定标准不明晰执行难等等实际征纳问题出现，面对现实中出现的问题，本文作者对此详细分析成因，并指出解决问题方向，深度好文值得推荐细读。

引言：2016年5月1日起，纳税人销售不动产改征增值税了。增值税是价外税，转让不动产销售收入不含增值税；购进的不动产抵扣了进项税，则增值税税款不计入房产原值；开发房地产，购进的货物和服务的进项税额可以抵扣，计算土地增值税时增值税金不可以扣除，可见计算土地增值税的收入和扣除都和营业税时代有所不同。那么营改增后，给土地增值税带了哪些问题呢？

一、43号文如何把握。

《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号，以下简称43号文）规定：“《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目”。房地产开发企业开发按照简易计税的项目，土地增值税清算时，清算项目中的扣除项目因进项税不能扣除，扣除项目的增值税可以扣除容易把握。但对一般计税项目，清算时，哪些进项税专票可以扣除把握上，就存在问题：增值税票管理权属国税机关，账务上，企业已做抵扣的专票，可能会发生清算完成后，因各种原因，专票不能抵扣了，或者因客观原因不能抵扣的专票经总局稽核后又能抵扣，这种事后的变化，会导致清算结果难以准确，是其一；其二是，清算审核，意味着地税机关需要对专票是否可抵扣进行审核，而增值税发票由国税局管理，按照目前的清算审核程序设计，地税机关有超越管理权限嫌疑。

二、单位纳税人销售取得的不动产计征土地增值税时，附加税如何计算，如何扣除。

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号，以下简称36号文)及国家税务总局2016年第14号公告，都规定除其它个人以外的纳税人转让取得的不动产都要在地税机关预缴，然后在国税局申报。当纳税人是一般纳税人时，销售其取得的不动产采用一般计税方法，按5%的预征率在地税机关预缴后，向国税机关申报缴纳，自行开具增值税发票。单位二手房交易的土地增值税可扣的附加税金如何确定？如果按照预缴的增值税征附加税扣除，金额确定，但法理上、逻辑都不完善，假定该纳税人除该二手房交易外，没有其他业务发生，那么按11%申报缴纳增值税，扣除5%预缴部分，仍需补交6%增值税，相应地，附加都需补缴，从土地增值税法理上讲，补缴的附加在计算土地增值税时，均能予以扣除。但实务中，情况要复杂得多，单位纳税人本期申报缴纳的增值税中，包括了二手房在内的其他应税行为，当然也包括了其他应税行为的进项税金抵扣，所以本期扣除二手房预缴的增值税后，应补缴的增值税，已非完全是二手房所对应补缴的增值税了，当然也可能本期销项小于进项，无需补缴增值税。不管哪种情形，在国税当期申报缴纳的增值税，其补缴的附加，从金额上已经很难确定哪部分可以归到二手房交易土地增值税扣除。而且，也不便于征管。因此，土地增值税采取5%预缴增值税随征附加计算扣除，更符合实际。但需要高层次税务机关进行明确，消除纳税人及基层执法人员涉税风险。

三、土地使用权转让涉及的土地增值税如何操作需要进一步明确。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税”

纳税人只转让土地使用权，在计算土地增值税扣除项目中的附加税能不能扣除，认为不能扣的观点，依据如下：营改增后转让土地使用权不在地税局预缴增值税，在地税申报土地增值税时没有扣除税金的凭证，当然不能扣，更因为增值税的当期税额是所有的销项税减进项税，分不清哪是无形资产哪是不动产哪是货物的税，所以就没有对应的附加税。

认为可以扣附加税的观点认为，在国税交增值税，就要在地税局申报附加，无论是一般计税方法还是简易计税方法，转让土地使用权都是不常发生的行为，只就该业务来说，可以计算出附加税。能计算出附加税就应该在计算土地增值税时扣除。

纳税人转让土地使用权在国税办还是在地税办也有分歧。

36号文附件1第五十一条规定：“ 营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收”。

36号文附件1的附件第二条第1项，第三项分别规定：“销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产”；“自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权”

36号文附件1的附件第三条第4项规定：“转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税”

可见转让土地使用权在国税局申报，没要求在地税预缴，可以自行开票，没有授权由地税局代征。但我们在征管发现以下案例，纳税人在国、地税来回问询，不知在哪办税。纳税人之间以土地抵债，欠债方到国税办税，因为土地上有围墙，国税认为属于转让不动产同时转让土地使用权，要求办税人到地税。地税经办人审核后认为围墙没有产权且评估材料上也没列举围墙的价格，不存在销售不动产，实质是转让土地使用权，纳税人哭笑不得，来回奔波。

纳税人的财务人员要求我们向总局反映，尽快出台土地使用权转让的操作规则，他们认为总局已就不动产预缴、申报、过户等事项下发了14号公告，甚至房产过户办证的发票联次都下发了税总函〔2016〕190号文明确了，那么转让土地业务也应尽快明确操作规则。

四、房地产开发公司销售自行开发的项目，土地增值税是按新房还是按旧房征税，也有待进一步规范。

土地增值税条例是1993年12月颁发，虽然国家于2006年宏观调控以来，陆续颁发了很多文件，对土地增值税打了若干补丁，但仍跟不上时代的变化，也让基层税务人员在操作上和企业有分歧。

例如合肥某开发公司承担合肥区指定的开发工业地产开发项目，项目按政府规划成软件园、动漫园、孵化器等厂房。该公司按《合肥市关于加快都市产业园标准化厂房建设的若干意见》（以下简称《意见》）有关规定先租后售，《意见》规定：“入驻企业正常生产经营一年后，经考核，符合本意见关于投资强度、产值、税收等入驻要求的，经所属园区管委会核准，方可出售给入驻企业。多层标准化厂房应当严格按照工业项目进行销售，不得擅自改变土地和规划用途”。鉴于此，该公司开发的地产项目先办大证，租赁自营，然后对园区内的企业进行考核，符合条件的企业才有机会购厂房。

按现行规定，这是旧房，出售旧房按评估或按年加计5%政策计算扣除。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]第48号)，第七条规定：“关于新建房与旧房的界定问题,新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定”。

营改增新政实施后，按国家税务总局2016年18号公告第二条规定：“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设”，在国税申报纳税，且36号文件明确规定“取得的不动产”不包括房地产企业开发产品，也就是说房地产开发的产品按一手房在国税局征税，不是二手房。如果增值税按一手房，土地增值税按二手房就让财务人员不能理解。

企业认为，根据新法优于旧法的原则，36号文件没有授权让地税局代征房地产开发产品的增值税，既然不是“二手房”，那么地税在征管中把这种类型的房产销售二手房税收政策征土地增值税，企业觉得不能享受到开发产品的加计扣除政策，属于被调控对象，不能受益于供给侧改革带来的红利。

五、纳税人认为国家税务总局对纳税人反应强烈的问题给予重视，但对房地产开发企业的诉求未明示，也给纳税人对税收政策预期带来了不确定性。

营改增后，餐饮业对购进农产品反应强烈，国家税务总局公告2016年第26号立即出台，公告第一条规定“餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额”，房地产业的财务人员一片哗然，我们要按规划局规定绿化，我们要购农民的树，也可以享受这样的“优待”吗？没这样的优待，购进免税的农产品不能抵扣进项税额，不光增值税税负增加，更会影响到土地增值税的扣除，土地增值税税负也相应增加。

以上问题原因可能是多方面的，主要有以下部分：

营改增新政出台以后，基层税务人员的困惑和纳税人的疑虑原因是多样的，有的是政策理解不同造成操作上的扯皮，如以地抵债问题；有的是政策没明确，纳税人有攀比心理，如农产品抵扣问题；有的是宣传不到位，原营业税纳税人和广大地税人员对增值税税收政策不熟悉，国税局人员在短时间内也难以全面掌握税收新政，如转让不动产先预缴后再申报增值税对应附加税征收多少会有不同的答案；有的确实有问题，如新房、旧房界定与36号文的立法精神不一样，需要打个大补丁来解决纳税人的疑问。

鉴于上述，提出建议如下：

一、财政部、国家税务总局对营改增新政遇到的问题要尽快出台配套措施，或进一步解释明确，比如上述的43号文规定，“不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目”要进一步解释，以便于基层实务操作。

二、总局应进一步统一口径，以免各地对同一业务出现不同操作模式，适用不同的尺度。例如可以采取税总纳便函[2016]71号文件的形式，统一操作口径。

三、国税局，地税局要加强深度合作，加强委托代征，比如转让土地使用权，国税局可以委托地税局代征，地税也可以委托国税在征收增值税、消费税时征收附加税，这样可以降低征收成本，也可以提高工作效率，避免纳税人多头跑现象的发生。

四、各级国税局，地税局采取有效的税法宣传普及方式，改变现有的大课堂满堂灌培训模式，学习武汉市国税局、深圳市国税局的网上视频、动漫教学。当移动终端收成为每个人的标配时，我们的学习、工作、宣传、征管都要与时俱进。让我们和纳税人一起通过朋友圈交流学习税收新政，随时随地通过移动终端“码上知道”税收新政。

地方政策——北京市地方税务局公告2016年第7号 北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告