【用友云专家说】地产企业财务共享服务中心建设之二：成本篇

长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分的关注成本管理，在当前地产新政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。

笔者希望能够结合多年的财务领域管理理论，以及通过用友云财务服务为广大房地产企业服务的实践经验，与大家就地产行业企业财务共享服务中心建设的知识进行分享。将从成本共享、管理与营销费用共享、收入共享、资金管理、运营管理等方面入手。

上期分享内容为：《财务共享服务中心成地产企业财务转型利器》，从整体了解财务共享。本期，将针对地产企业的成本管理来进行讲解。

建立成本管理流程是基础管理工作

成熟的地产公司都建立了系统的成本管理系统，一般包含三个层面的内容，最基础的是成本管理的流程与制度体系，第二是每一个阶段的控制要点和知识积累，第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。

成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。

成本管理管控必须搞懂四件事

共享服务模式下的成本管理应如何管控，成本管理系统如何对接，将从管理目标、成本费用分类及成本共享流程、建设核心来分解。

一、成本共享管理目标

地产企业共享建设以提升内部管控，提高财务运营效率，统一标准与流程及决策分析为目标，在具体的成本共享目标设计上一般是：

《摘自 BGY成本共享管理目标》

二、地产企业八大成本费用

1.土地取得成本：指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

2.行政事业费：主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。

3.前期工程费：指项目开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

4.建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

5.景观环境工程费：指绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施。

6.社区管网工程费：指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。

7.公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。

8.工程建设其他费用：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。

三、成本共享流程

成熟的房地产企业，从土地购买测算到开发建设动态监控，都有专业的部门(投资部、成本部、财务部、资金部)来协作完成流程，共享模式下，如何将管控流程置入系统，从事前规划、事中监控、事后分析将成本流程与效率做到最优?在系统流程梳理过程中，一般企业从成本管理系统、共享报账平台、影像系统、资金结算系统、核算系统来进行梳理，常见的成本共享流程分类大致如下：

在信息化系统对接上行，成本业务系统需将对应的付款申请，扣款申请在业务审核完毕后推送至报账平台，报账平台处理完收单、影像扫描、共享审核、付款排程、付款结算后，将付款信息，发票信息、成本拆分信息同步至成本管理系统，主体流程如下：

四、成本共享系统建设的八大核心

1、成本系统与共享平台单据接口：推送信息考虑完整、项目、合同、供应商基础信息等。

2、发票与应付解耦处理：发票OCR识别自动生成系统发票单据，在实际业务中，发票和成本应付(产值确认)存在一对多或多对一的关系，在系统建设上，须考虑解耦;

3、发票拆分：发票获取后，系统需考虑发票按成本合同比例进行拆分，同时将拆分结果反写成本管理系统，完成动态成本结果回写，同时在报账平台按发票拆分结果入账;

4、报账单获取业务审批信息：在共享作业人员审核过程中，需联查业务审批信息，确保内控体系及资金支付控制制度完整;

5、报账单获取合同信息：在共享作业人员审核过程中，需联查业务合同信息，核对合同条款及支付条件，确保合同支付风险可控;

6、扣款、罚款申请：在付款排程时，系统自动检查在途的扣款、罚款项，按最小余额进行付款排程，避免出现超付风险;

7、发票认证：在初期为了保证时效，减少共享负荷，建议将该职能放在本地初审，但后期为了保证税务进项税与实际认证结果一致，必须全迁入共享服务中心完成统一认证于抵扣;

8、结果回写：付款信息、发票拆分信息需全部实时反写至成本系统，以保证成本系统动态成本管控时效;

然而，随着业务的发展，成本共享在资金支付、在打通上下游业务系统和增值税发票统一认证和抵扣上，还有非常大的提升空间。

后续，笔者还将分别对房地产企业财务共享服务中心的营销、管理费用、收入共享、资金、运营建设重点详细讲解与总结，敬请持续关注!

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用友财务服务实施专家  吕华新