国家税务总局广东省税务局 广东省自然资源厅关于印发《顺德区村镇工业集聚区升级改造税收指引》的通知

国家税务总局广东省税务局 广东省自然资源厅关于印发《顺德区村镇工业集聚区升级改造税收指引》的通知

国家税务总局广州、各地级市、珠海市横琴新区税务局、广州市南沙区税务局，各地级以上市自然资源主管部门：

　　为进一步支持佛山市顺德区率先建设广东省高质量发展体制机制改革实验区，加速推进我省村镇工业集聚区升级改造，不断盘活存量土地资源，助推产业加快转型升级，促进我省经济社会高质量发展，国家税务总局广东省税务局、广东省自然资源厅组织编写了《顺德区村镇工业集聚区升级改造税收指引》，现印发给你们。

　　附件：《顺德区村镇工业集聚区升级改造税收指引》.doc

国家税务总局广东省税务局

广东省自然资源厅

2020年12月29日

顺德区村镇工业集聚区升级改造税收指引

　　目 录

　　1政府挂账收储模式

　　1.1情况描述

　　1.2典型案例

　　1.3税务事项处理意见

　　1.3.1被征收方

　　1.3.2受让方

　　1.3.3工程施工方

　　2政府直接征收模式

　　2.1情况描述

　　2.2典型案例

　　2.3税务事项处理意见

　　2.3.1被征收方

　　2.3.2受让方

　　2.3.3工程施工方

　　2.4挂账收储或直接征收后以“限地价、竞配建”方式供地

　　2.4.1情况描述

　　2.4.2税务事项处理意见

　　3政府生态修复模式

　　3.1情况描述

　　3.2典型案例

　　3.3税务事项处理意见

　　3.3.1原权属人

　　3.3.2工程施工方

　　4企业长租自管模式

　　4.1情况描述

　　4.2典型案例

　　4.3税务事项处理意见

　　4.3.1集体土地使用方

　　4.3.2农村集体经济组织

　　4.3.3土地受让(承租)方(甲开发企业)

　　4.3.4工程施工方

　　5政府统租统管模式

　　5.1情况描述

　　5.2典型案例

　　5.3税务事项处理意见

　　5.3.1集体土地使用方

　　5.3.2农村集体经济组织

　　5.3.3土地受让方(甲开发企业)

　　5.3.4工程施工方

　　6企业自主改造模式

　　6.1情况描述

　　6.2典型案例

　　6.3税务事项处理意见

　　6.3.1不动产权属人

　　6.3.2工程施工方

　　7一二级联动开发模式

　　7.1情况描述

　　7.2典型案例

　　7.3税务事项处理意见

　　7.3.1集体土地承租人

　　7.3.2农村集体经济组织

　　7.3.3市场改造主体

　　8国有集体混合开发模式

　　8.1情况描述

　　8.2典型案例

　　8.3税务事项处理意见

　　8.3.1国有土地原权属人A

　　8.3.2集体土地使用人B

　　8.3.3农村集体经济组织C

　　8.3.4工程施工方D

　　8.3.5市场改造主体E

　　本指引覆盖顺德区现行的八类改造模式，包括：政府挂账收储模式、政府直接征收模式、政府生态修复模式、企业长租自管模式、政府统租统管模式、企业自主改造模式、一二级联动开发模式、国有集体混合开发模式。

　　本指引基于每种模式的典型案例，梳理改造过程中涉及的增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税以及房产税、城镇土地使用税等税种相关税务处理事项，用于指导村镇工业集聚区升级改造项目的涉税管理。顺德区以外的村镇工业集聚区升级改造项目可参照本指引执行。本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行。今后国家和省有新规定的按新规定执行。

　　1 政府挂账收储模式

　　1.1 情况描述

　　政府挂账收储模式指的是由政府统筹，改造项目实施方案经改造范围内的土地权属人同意(涉及集体用地的，需经农村集体经济组织表决同意)后，由政府土地储备机构与土地权属人签订挂账收储协议(涉及集体土地的，需先由农村集体经济组织申请将集体土地转为国有)。收储时政府不支付收储补偿费用，待土地完成整理并通过公开交易方式出让后，再向原土地权属人进行补偿。土地出让须满足各镇(街道)的招商要求，由竞得人进行开发建设。

　　1.2 典型案例

　　某项目属于拆除重建类“工改工”项目，项目改造范围内土地现状为村级工业区用地，面积约160亩，土地性质为集体建设用地,存在开发强度低、建设标准低、环境污染大、经济效益差、农村集体经济组织收益少等问题。经农村集体经济组织表决同意，集体土地转为国有，政府通过挂账收储形式将土地收储后公开出让。

　　1.3 税务事项处理意见

　　该典型案例的税务事项涉及三类纳税人，分别是被征收方(土地权属人及厂房权属人)、土地受让方和工程施工方。涉及的主要税种包括增值税、土地增值税、契税、企业所得税。其中在土地收回环节，增值税、土地增值税、契税可享受相关税收优惠政策。

　　1.3.1 被征收方

　　1.3.1.1 土地权属人(集体经济组织)

　　土地权属人的厂房用地被政府以挂账收储方式收回，并取得货币补偿。

　　一、增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。原权属人的土地使用权被政府收回，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

　　二、土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条规定，对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征土地增值税。

　　三、契税

　　根据《广东省契税实施办法》(广东省人民政府令第41号)第八条第四项及《关于解释〈广东省契税实施办法〉第八条第四项的批复》(粤府函〔2007〕127号)规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税;超出的部分应按规定缴纳契税。

　　四、企业所得税

　　集体经济组织收回土地使用权后，土地被政府收储，取得的属于集体经济组织的货币补偿，应按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定计入企业所得税收入总额，与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。集体经济组织被政府收储土地的成本，可按合理方法确定。

　　1.3.1.2 厂房权属人(集体土地使用方)

　　一、增值税

　　集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用等经济利益，未提供增值税应税行为，无需缴纳增值税。

　　二、企业所得税

　　集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用等经济利益以及集体经济组织的厂房用地被政府征收、并取得货币补偿，对纳入政府“三旧”改造、取得县级以上(含县级)批复文件，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理。

　　1.3.2 受让方

　　受让方以出让方式取得土地使用权。

　　一、增值税

　　受让方为房地产开发企业的，以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的相关规定处理。

　　二、契税

　　根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

　　根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

　　三、企业所得税

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，取得土地使用权所发生的支出作为土地开发成本进行税务处理。

　　1.3.3 工程施工方

　　工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等劳务。

　　一、增值税

　　工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按建筑服务缴纳增值税。

　　二、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。