个人将房产无偿赠送他人如何缴纳个人所得税？

    按照现行税法规定，个人无偿赠与他人房产也可以享受免缴个税的优惠。根据2009年5月25日起执行的财税[2009]78号文件规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方均不征收个人所得税： 

    （一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 

    （二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； 

    （三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 

    除上述免税情形外，其他应税情形的赠与，区分以下两项行为进行处理： 

    一是受赠时，在财税[2009]78号下发之前，对其他情形的受赠行为是否缴纳个人所得税没有明确的规定，因个人所得税是列举式的税目，因受赠所得不属于十大税目中的所得，亦未在国务院财政部门确定征税的其他所得的相关文件中进行规范，因此，在2009年5月25日之前是不征收个人所得税的。但2009年5月25日起，根据财税[2009]78号文件的规定，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。具体应纳税所得额为：房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。 

    二是对受赠后再行转让该房屋时，也要区分不同的年度来处理，2006年9月14日下发的国税发[2006]144号文件曾经规定：“受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。”因该规定没有扣除财产原值，不符合《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十二条：“财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，计算纳税。”的规定，2009年5月25日起财税[2009]78号文件对此做出如下修改：以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额。 

    对于上述两项所得，如果受赠时赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值，以及再行转让时转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可依据该房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。 

    这里提醒纳税人，还需要注意离婚析产个税的特殊处理。 

    析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。 

    2009年8月17日下发的《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发[2009]121号）文件，对近年来非常热门且争议颇多的关于“个人转让离婚析产房屋的征税问题”做出明确的规定： 

    （1）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。 

    （2）再转让时，允许扣除其相应的财产原值和合理费用纳个人所得税，其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。 

    （3）若符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税。该规定《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）已有规定：“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。 

    在执行上述政策中，纳税人还需要理解以下几个具体问题的界定：

    （1）购置时间为：分割行为前的购房时间确定，房产权证上注明的日期，或契税完税证明上注明的时间，即指填发日期。同时出具且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。 

    根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。 

    （2）转让时间为：以销售发票上注明的时间为准。 

    （3）购房价格：按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。 

    （4）“家庭唯一生活用房”：是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。