甘政办发[2020]42号 甘肃省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见

甘肃省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见

甘政办发[2020]42号     2020-05-04

各市、自治州人民政府，兰州新区管委会，省政府有关部门，中央在甘有关单位：

　　为完善我省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，进一步提高节约集约用地水平，推动经济高质量发展，根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）精神，经省政府同意，提出如下实施意见。

　　一、完善建设用地使用权转让机制

　　（一）明晰不同权能建设用地使用权转让条件。

　　1.以划拨方式取得的建设用地使用权转让。划拨建设用地使用权人必须按照划拨决定书规定的用途和使用条件开发建设和使用土地。划拨建设用地使用权未经批准不得擅自转让；需转让的，划拨建设用地使用权人应向县级以上自然资源部门提出申请，报经县级以上人民政府批准。土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；土地用途不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照有关规定足额缴纳土地出让价款。（责任单位：省自然资源厅、省住建厅、省财政厅、省税务局、人行兰州中心支行；各市州政府、兰州新区管委会，以下均需各市州政府、兰州新区管委会负责落实，不再列出）

　　2.以出让方式取得的建设用地使用权转让。按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权方可转让。通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（责任单位：省自然资源厅、省住建厅、省税务局、人行兰州中心支行）

　　3.以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让。参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准，可以继续保留作价出资或入股方式，也可以补缴土地出让价款，将土地使用权变更为出让方式。（责任单位：省自然资源厅、省住建厅、省税务局、人行兰州中心支行）

　　（二）细化完善土地分割、合并转让规则。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应依照规定办理转移登记手续。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应报经县级以上自然资源部门和住建部门批准。建设用地使用权分割、合并应具备独立的分宗条件，满足规划、消防、用水、用电、用暖、用气等要求，不影响生产、经营和独立使用功能。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人的同意，并保障权利人的合法权益。（责任单位：省自然资源厅、省住建厅）

　　（三）实施差别化的税收政策。充分发挥税收政策在土地二级市场中的调节作用，进一步盘活存量建设用地。在《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授权地方权限内,探索实施城镇土地使用税差别化政策，促进土地节约集约利用。对闲置低效用地，应充分发挥土地管理和税收调节作用，依法促进低效用地转让再开发利用。依法落实减税降费政策，降低交易成本。2019年1月1日至2021年12月31日，对我省增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加和地方教育附加。（责任单位：省自然资源厅、省税务局、省财政厅、省住建厅、人行兰州中心支行）

　　二、完善建设用地使用权出租管理

　　（一）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权方可出租。土地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应依照规定办理登记。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。（责任单位：省自然资源厅、省住建厅、省税务局、省市场监管局）

　　（二）规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。（责任单位：省自然资源厅、省住建厅、省财政厅、省税务局）

　　（三）营造建设用地使用权出租环境。市、县级自然资源部门要强化服务意识，建立提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。及时统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南。（责任单位：省自然资源厅、省市场监管局、省税务局）

　　三、完善建设用地使用权抵押机制

　　（一）明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应签订抵押合同。土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应按照规定办理抵押登记。以划拨方式取得的建设用地使用权，应连同其地上建筑物一并依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。划拨土地使用权抵押，其抵押价值应根据划拨土地使用权权益价格计算。划拨土地价格可根据《自然资源部办公厅关于印发〈划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）〉的通知》（自然资办函〔2019〕922号）的有关规定科学合理评估。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以依法设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。（责任单位：省自然资源厅、省市场监管局、省税务局、省住建厅、省财政厅、人行兰州中心支行）

　　（二）放宽对抵押权人的限制。按照债权平等、适度放宽的原则，自然人、企业均可作为抵押权人，依法申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债务合同的须符合有关法律法规的规定。（责任单位：省自然资源厅、省住建厅、省农业农村厅）

　　（三）依法保障抵押权能。探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。抵押权实现后，仍须按原用途使用土地，不能随意变更，确保抵押权实现时利益相关人权益不受损。各地要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。（责任单位：省自然资源厅、甘肃银保监局）

　　四、建立运行模式，规范市场秩序

　　（一）建立交易平台。各地要在自然资源部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，并提供土地二级市场信息发布、交易、成交确认、合同签订等一站式服务。各市州和有条件的县市区要大力推进线上交易平台和信息系统建设，积极推广“互联网+政务服务”模式，争取在2020年年底前建成网上交易系统，实现网上交易。（责任单位：省自然资源厅、省市场监管局、省税务局、省农业农村厅）

　　（二）规范交易流程。各地要建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的操作流程。交易双方可通过土地二级市场交易平台等发布和获取交易信息；交易双方可自行协商交易，也可委托交易平台公开交易；达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。要对建设用地使用权交易中出让合同和划拨决定书的履约情况以及交易的合法合规性等进行审核，对违反有关法律法规规定或未达到交易条件、不符合出让合同或划拨决定书约定、违反交易规则的，不予办理相关手续。（责任单位：省自然资源厅、省市场监管局、省税务局、省政府国资委、省农业农村厅）

　　（三）加强交易监管与不动产登记的有序衔接。各地要建立土地二级市场交易信息平台与不动产登记信息平台的互通共享机制，实现交易管理与不动产登记的有序衔接。市场主体提交申请及相关材料后，可由交易管理部门和登记机构并联审查，由交易管理部门出具监管意见，同时将涉及的交易监管信息等原始资料及时提供给不动产登记机构。登记机构要根据交易管理部门移交的资料和交易监管意见，做出登记或不予登记的决定，办理相应手续，并将登记资料等及时反馈给交易管理部门。（责任单位：省自然资源厅、省市场监管局、省政府国资委、省农业农村厅、人行兰州中心支行、甘肃银保监局）

　　五、健全服务体系，加强监测监管

　　（一）提供便捷高效服务。各地要在土地交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口，建立业务联办工作模式，明确各自职责，优化办事流程，严格落实限时办结制、服务承诺制，提供“一站式”便捷服务，实现“一窗受理、一网通办、一站办结”，提高办事效率和服务水平。（责任单位：省自然资源厅、省税务局、省市场监管局、人行兰州中心支行、甘肃银保监局）

　　（二）规范中介组织服务。各地要充分调动市场主体的积极性，注重发挥社会中介组织在市场交易活动中的服务和桥梁功能。可通过公开招标方式，选取具备相应业务资质、信用良好的社会中介组织，为土地二级市场交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。同时，要加强指导和监管，引导其诚信经营；对失信的中介组织，要建立惩戒和退出机制。（责任单位：省自然资源厅、省市场监管局、省政府国资委）

　　（三）加强市场监测监管。各地要在现有土地市场动态监测基础上，建立健全土地二级市场动态监测监管制度，全面掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息，综合分析研判市场形势，摸清土地二级市场交易活动的规律与特征，实现有效监管。要建立土地价格定期评估和发布制度，实时监测地价水平和变动情况，把握土地市场运行态势和价格走势。充分发挥土地二级市场盘活存量用地、提高土地利用效率、平衡供需矛盾的作用，运用财税、金融和优化服务等措施，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。（责任单位：省自然资源厅、省财政厅、省税务局、省政府国资委、省农业农村厅、人行兰州中心支行、甘肃银保监局）

　　（四）完善市场信用体系。各级自然资源部门要加强合同履约监管，及时提醒和督促受让人继续履行相关义务。不得因土地使用权人转移而随意变更原合同约定的权利义务；确需变更的，应按程序报批。要加强土地市场诚信体系建设，强化对交易各方的信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制，对交易行为、交易程序等是否合规进行检查，并将检查情况予以公开。各地要结合实际，制定土地市场信用评价规则和约束措施，对失信责任主体实施联合惩戒，推进土地市场信用体系共建共治共享。（责任单位：省自然资源厅、省市场监管局、省税务局、省住建厅、省农业农村厅、人行兰州中心支行、甘肃银保监局）

　　六、保障措施

　　（一）强化组织领导。各市、县人民政府作为土地市场建设的责任主体，要切实加强组织领导，建立完善工作机制，统筹部署土地二级市场建设工作。各级自然资源部门要积极会同财政、住建、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融监管等相关部门，建立完善推进土地二级市场工作联席会议制度，明确分工，落实责任，形成合力，做好人员和经费保障，确保各项工作举措和要求落实到位。

　　（二）落实法律法规。各地要严格执行《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规，确保建设用地使用权转让、出租、抵押交易依法依规进行。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。

　　（三）完善配套措施。各地要按照国务院及省政府有关要求，结合本地区实际，加强政策研究，完善工作机制，细化交易规则，制定完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法和配套制度；对出现的新情况新问题，及时分析研判，主动有效解决，创造开放、便利、透明的交易环境，确保土地二级市场建设规范有序推进。

　　（四）加强宣传引导。各地要加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，强化政策解读，及时总结推广典型经验和创新做法，不断扩大土地二级市场影响力、吸引力，充分调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好的土地市场舆论氛围，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识，切实提高土地资源配置和利用效率。

甘肃省人民政府办公厅

2020年5月4日